කෙටි පිළිතුර: VAT ගැන ඔබ දැනගත යුතු වැදගත්ම කරුණු
තායිලන්තයේ ලියාපදිංචි සංවර්ධකයෙකුගෙන් නව කොන්දෝ නිවාසයක් මිලදී ගන්නා ඕනෑම ගැනුම්කරුවෙකු - ජාතිය නොව - මිල මත 7% VAT ගෙවිය යුතුය. ද්විතීයික වෙළෙඳපොළ (resale) ගනුදෙනුවලදී VAT අදාළ නොවේ; ඒ වෙනුවට වෙනත් ගාස්තු ක්රියාත්මක වේ. 2026 වර්ෂය සඳහා තායි රජය 7% අනුපාතය නොවෙනස්ව පවතින බව තහවුරු කර ඇත.
ප්රධාන කරුණු:
- VAT අනුපාතය: 7% (ව්යවස්ථාපිත උපරිමය 10% වුවද, 1997 සිට රාජකීය ආඥාව මගින් 7% ලෙස පවත්වා ගෙන යයි)
- VAT ගෙවන්නේ ගැනුම්කරු - සිංහල ගැනුම්කරුවෙකුට ද ඒ ම නීතිය අදාළ වේ
- ද්විතීයික වෙළෙඳපොළ ගනුදෙනුවලදී VAT නැත; ඒ වෙනුවට SBT 3.3% හෝ මුද්දර ගාස්තු 0.5% ක්රියාත්මක වේ
- සංවර්ධකයා සෑම ගෙවීම් වාරිකයක් සඳහාම Tax Invoice නිකුත් කිරීම නීතිමය බැඳීමකි
- 2026 මුල් භාගයේ පුකෙට් කොන්දෝ මිල 10-14% කින් ඉහළ ගොස් ඇත (MORE Group, අප්රේල් 2026)
- '0% බදු' ලෙස දැන්වීම් කරන ව්යාපාර ගැන තායි බලධාරීන් 2026 දී නිල වශයෙන් අනතුරු ඇඟවීය (The Phuket News, 2026)
VAT ක්රියාත්මක වන්නේ කුමන ගනුදෙනුවලදීද?
මෙය ශ්රී ලාංකික ගැනුම්කරුවන් බොහෝ විට නොතේරෙන ලෙස සිතන කාරණයකි. VAT සෑම දේපළ ගනුදෙනුවකටම අදාළ නොවේ.
VAT 7% ගෙවිය යුත්තේ: VAT ලියාපදිංචි සංවර්ධකයෙකු (corporate entity) ගෙන් නව කොන්දෝ නිවාසයක් කෙළින්ම මිලදී ගන්නා විටය.
VAT නොගෙවන ගනුදෙනු: පෞද්ගලික විකුණුම්කරුවෙකුගෙන් ද්විතීයික වෙළෙඳපොළේ දේපළ මිලදී ගන්නා විට VAT අදාළ නොවේ.
ගනුදෙනු තත්ත්ව තුනක් - ඔබට ගැළපෙන්නේ කුමක්ද?
1. නව කොන්දෝ - සංවර්ධකයාගෙන් කෙළින්ම
කොළඹ ගැනුම්කරුවෙකු 5,000,000 THB ට off-plan කොන්දෝ නිවාසයක් මිලදී ගන්නා නිදර්ශනයක් ගනිමු:
- දේපළ මිල: 5,000,000 THB
- VAT 7%: 350,000 THB
- මුළු ගෙවිය යුතු මුදල: 5,350,000 THB
2026 off-plan ව්යාපෘතිවල සාමාන්ය ගෙවීම් ක්රමය: 30% වෙන්කර ගැනීම් (booking) ගෙවීමේදී, 30% ඉදිකිරීම් ආරම්භ කිරීමේදී, සහ 40% භාරදීමේදී (MORE Group data). VAT සෑම වාරිකයක් සඳහාම ගණනය කෙරේ - අවසාන ගෙවීම පමණක් නොවේ.
ගිවිසුමේ ඉතා වැදගත් කොටස: සංවර්ධකයා VAT ගිවිසුමේ සඳහන් කරන ආකාරය දෙවිදිහකින් බලාපොරොත්තු විය හැකිය:
- 'VAT ඇතුළු මිල' - 7% දැනටමත් ප්රකාශිත මිලට ඇතුළත්ය
- 'VAT නොඇතුළු මිල' - 350,000 THB (5M ගිවිසුමක) ඉහළින් එකතු වේ
රිසර්වේෂන් ගෙවීමට පෙරාතුව ගිවිසුම කියවා තේරුම් ගැනීම අනිවාර්ය වේ.
2. ද්විතීයික වෙළෙඳපොළ - පෞද්ගලික විකුණුම්කරුවෙකුගෙන්
VAT නොගෙවේ. ඒ වෙනුවට ක්රියාත්මක වන ගාස්තු:
- හස්තාන්තර ගාස්තු (Transfer Fee): ඉඩම් දෙපාර්තමේන්තු තක්සේරු වටිනාකමේ 2%
- Specific Business Tax (SBT): 3.3% - විකුණුම්කරු වසර 5 කට අඩු කාලයක් දේපළ දරාගෙන සිටි නම්
- මුද්දර ගාස්තු (Stamp Duty): 0.5% - විකුණුම්කරු වසර 5 කට වැඩිකාලයක් දරාගෙන සිටි නම් (SBT සහ Stamp Duty දෙකම ම ගෙවිය නොහැකිය - එකක් පමණි)
- Withholding Tax: ප්රගතිශීලී ආදායම් බදු ප්රමාණය
හස්තාන්තර ගාස්තු සාමාන්යයෙන් ගැනුම්කරු හා විකුණුම්කරු 50/50 ලෙස බෙදාගනී.
ශ්රී ලාංකිකයන් සඳහා සටහන: 7,000,000 THB දක්වා නව කොන්දෝ සඳහා 0.01% හස්තාන්තර ගාස්තු සහනය (2026 ජූනි 30 දක්වා) තායි ජාතිකයන්ට පමණි. විදේශ ගැනුම්කරුවන් සාමාන්ය 2% ගෙවිය යුතුය.
3. තායි සමාගමක් හරහා මිලදී ගැනීම
සමාගම් නාමයෙන් කොන්දෝ ලියාපදිංචි කළද 7% VAT ගෙවිය යුතුය. කෙසේ වෙතත්, VAT ලියාපදිංචි සමාගමකට විශේෂ අවස්ථාවක් ඇත: දේපළ professional කළමනාකරණ සමාගමක් හරහා කුලියට දී, 1,800,000 THB ට වැඩි වාර්ෂික ආදායමක් ලබන විට, input VAT, output VAT සමඟ offset කළ හැකිය.
මෙය නීතිමය VAT ප්රශස්ත කිරීමේ ඇති ස්වල්ප ක්රම වලින් එකකි. නමුත් සමාගම් ව්යුහය ද ගිණුම් ගාස්තු, ඒකාබද්ධ ආදායම් බදු ගොනු කිරීම් සහ වාර්ෂික විගණන ගාස්තු ගෙනෙයි.
ශ්රී ලාංකිකයන් බොහෝ දෙනෙකු කරන ප්රධාන වැරදි
1. '0% බදු' දැන්වීම් විශ්වාස කිරීම තායි බලධාරීන් 2026 දී සෘජුවම ප්රකාශ කළේ විදේශ ගැනුම්කරුවන්ට බදු නොමැති බව කියන දැන්වීම් නොමඟ යවන ලද ඒවා වන අතර ඒවා නීතිවිරෝධී ද විය හැකි බවය (The Phuket News, 2026). ජාතිය නොව, සෑම ගැනුම්කරුවෙකුටම VAT, ඉඩම් හා ගොඩනැගිලි බදු, සහ කුලී ආදායමට ආදායම් බදු ගෙවිය යුතුය.
2. VAT ඇතුළු/නොඇතුළු කොන්දේසිය නොකියවීම ගිවිසුමේ '5,000,000 THB plus VAT' ලෙස ඇත්නම් ඔබ 5,350,000 THB ගෙවිය යුතුය. '5,000,000 THB inclusive of VAT' ලෙස ඇත්නම් VAT දැනටමත් ඇතුළත්ය. මෙම එක් වාක්යයක් නොකියවීමෙන් ලක්ෂ ගණනක් නාස්ති වේ.
3. 2026 ඉඩම් හා ගොඩනැගිලි බදු අඩු කරගැනීම 2026 වර්ෂය Covid සහනාධාර (2020-2024) අවසන් වී සම්පූර්ණ ව්යවස්ථාපිත අනුපාතවලින් ඉඩම් හා ගොඩනැගිලි බදු අය කෙරෙන පළමු වර්ෂයයි. 10,000,000 THB ඉක්මවන කොන්දෝ සඳහා වාර්ෂික ගෙවීම සැලකිය යුතු ලෙස ඉහළ ගොස් ඇත. දැනුම් ලිපි නිකුත් කරන්නේ මැයි මාසයේ; ගෙවීම ජූලි අවසානයට ගෙවිය යුතුය.
4. VAT සහ Transfer Fee ව්යාකූල කිරීම VAT (7%) සංවර්ධකයාට ගෙවේ. Transfer Fee (2%) ඉඩම් දෙපාර්තමේන්තුවට හිමිකාර ලියාපදිංචි කිරීමේදී ගෙවේ. නව මිලදී ගැනීමකදී දෙකම ගෙවිය යුතු - ඒවා ආදේශ නොවේ.
5. කුලී ආදායමට Thai Tax ID ලබා නොගැනීම තායිලන්තයේ කුලී ආදායමක් ලබන ඕනෑම විදේශිකයෙකු Thai Tax Identification Number ලබාගෙන ඊළඟ වර්ෂය මාර්තු 31 ට පෙර ආදායම් බදු ගොනු කළ යුතුය. බදු අනුපාත 0% සිට 35% දක්වා ප්රගතිශීලී වේ. නේවාසික දේපළ කුලී ආදායමෙන් 30% සම්මත වියදම් කැඩිත්තක් ලබාගත හැකිය.
ගනුදෙනු වර්ග සංසන්දනය
| සලකා බැලීමේ කරුණ | නව කොන්දෝ (සංවර්ධකගෙන්) | Resale - වසර 5ට අඩු | Resale - වසර 5ට වැඩි | තායි සමාගම හරහා |
|---|---|---|---|---|
| VAT (7%) | ඔව් - 7% | නැත | නැත | ඔව් - 7% (offset හැකි) |
| Transfer Fee | 2% (බොහෝ විට බෙදී) | 2% | 2% | 2% |
| Specific Business Tax | අදාළ නැත | 3.3% (විකුණුම්කරු) | අදාළ නැත | තත්ත්වය අනුව |
| මුද්දර ගාස්තු | VAT ක්රමය යටතේ ආවරණය | අදාළ නැත | 0.5% (විකුණුම්කරු) | VAT ක්රමය යටතේ |
| Withholding Tax | අදාළ නැත | ප්රගතිශීලී ශ්රේණිය | ප්රගතිශීලී ශ්රේණිය | තක්සේරු වටිනාකමෙන් 1% |
| මුළු ගනුදෙනු ගාස්තු (ආසන්නව) | ~9% | ~5-8% | ~3-5% | ~9% (VAT offset කිරීමට පෙර) |
නව කොන්දෝ හෝ Resale - බදු දෘෂ්ටිකෝණයෙන් ලාභදායී කුමක්ද?
ද්විතීයික වෙළෙඳපොළ ගනුදෙනු සාමාන්යයෙන් අඩු ගනුදෙනු බදු බරක් දරයි - වටිනාකමෙන් 3-8% පමණ, නව ගනුදෙනුවකදී ~9% ට සාපේක්ෂව. නමුත් 2026 දී පුකෙට් නව සංවර්ධන 10-14% ක් (MORE Group, අප්රේල් 2026) ඉහළ ගොස් ඇති නිසා, off-plan ගෙවීම් කාල සටහන් සහ ප්රාග්ධන වර්ධනය ද ගිණිය යුතුය. තායිලන්ත දේපළ වැනි විශේෂඥ සේවාවකින් ඔබේ ගනුදෙනු ව්යුහය සැලසුම් කිරීමෙන් ගෙවිය යුතු බදු හා ලැබෙන ප්රතිලාභ සමතුලිත කරගත හැකිය.
ප්රකාශිත මිලෙහි VAT ඇතුළත්ද නැද්ද - සොයා ගන්නේ කෙසේද?
රිසර්වේෂන් ගෙවීමට පෙර Sale and Purchase Agreement හි කෙටුම්පත ඉල්ලා ගන්න. මිල කොන්දේසිය හොයා 'inclusive' ද 'exclusive of VAT' ද යන්න තහවුරු කරගන්න. එය ඔබේ සැබෑ මිලදී ගැනීමේ වියදම නිර්ණය කරන තනි වාක්යයකි.
මූලාශ්රය: Alestria Property / Thailand Property Tax for Foreign Buyers (2026 Guide) - https://alestriaproperty.com/blog/is-thailand-tax-efficient-for-foreign-property-buyers