එකවර පිළිතුර
තායිලන්තයේ ගෘහස්ථ ණය අනුපාතය අඩු වෙනවා කියලා ඔබ අහල ඇති, නමුත් මෙය ගැනුම්කරුවෙකුට හොඳ ආරංචියක් ලෙස ඍජුවම නොගත යුතුයි. GDP හා සසඳන විට ගෘහස්ථ ණය ප්රතිශතය 2021 වසරේ 90.8% උපරිමයේ සිට 2026 මුල් භාගය වන විට **86%**ට වඩා පහළට වැටී තිබෙනවා. නමුත් මෙයට හේතුව තායි ජනතාවගේ ආදායම් වැඩිවීම නොවෙයි. බැංකු ණය දීමේදී වඩාත් දැඩි වී තිබීමයි එහි සැබෑ හේතුව. දේශීය ගැනුම්කරුවන්ට මූල්යකරණය ලබාගැනීම දුෂ්කර වී තිබෙන අතර, මෙය මුදලින් හෝ විදේශයන්හි ණය සකස් කරගෙන පදිංචිකරුවන් නොවන ගැනුම්කරුවන්ට කොන්දේසි සාකච්ඡා කිරීමට වඩා හොඳ තත්ත්වයක් ලබා දෙනවා.
තායිලන්තයේ ණය සංඛ්යාලේඛන පසුබිම කුමක්ද?
Bank of Thailand වාර්තා අනුව, ගෘහස්ථ ණය-GDP අනුපාතය අඛණ්ඩව කාර්තු තුනක් තිස්සේ පහළ බැස තිබෙනවා. එහෙත් මෙය ආර්ථික සුවතාවයේ සලකුණක් නොවෙයි. වාණිජ බැංකු ණය ලබාදීමේ ලකුණු ක්රම (scoring models) දැඩි කර, පූර්ව ගෙවීම් අවශ්යතා ඉහළ දමා තිබෙනවා. ප්රතිඵලය: නව උකස් ණය ප්රමාණය තියුනු ලෙස පහත වැටී, දේශීය මිලදී ගැනීමේ බලය හීන වෙනවා. The Business Times වාර්තා කරන පරිදි, ණය පීඩනය සහ දැඩි ණය ලබාදීමේ තත්ත්වයන් හේතුවෙන් තායිලන්තයේ නිවාස වෙළඳපොළ අඛණ්ඩව සිව්වන වසරටත් පහළ බැසීමකට මුහුණ දෙමින් සිටිනවා.
මෙය විදේශිකයෙකුට යනු, ස්ථානීය ගැනුම්කරුවන්ගේ තරගකාරිත්වය අඩුවීම සහ සංවර්ධකයන් වඩාත් නම්යශීලී වීමයි.
ප්රධාන කරුණු එකවර
- Bank of Thailand ප්රතිපත්ති පොලී අනුපාතිකය 2.25% ක් වන අතර, තායි ණයගැතියන් සඳහා සාමාන්ය උකස් ණය පොලී අනුපාතික වාර්ෂිකව 5.5-7.5% අතර පවතිනවා
- 2024 හා සසඳන විට උකස් ණය අයදුම්පත් ප්රතික්ෂේප වීමේ අනුපාතය ඇස්තමේන්තුගත ලෙස 15-20% කින් ඉහළ ගොස් තිබෙනවා
- දෙවන සහ තෙවන නිවාස සඳහා Loan-to-Value (LTV) සීමාවන් තවමත් දැඩිව පවතින අතර, තක්සේරු අගයෙන් **70-80%**ට සීමා වී තිබෙනවා
- Agency for Real Estate Affairs (AREA) අනුව, බැංකොක්හි විකුණාගත නොහැකි condominium ඒකක 65,000කට වඩා තිබෙනවා
- බැංකොක්හි නව condominium ඒකකවල සාමාන්ය මිල, ප්රදේශය අනුව වර්ග මීටරයකට THB 120,000-180,000 අතර වන අතර, ප්රීමියම් සංවර්ධක නිෂ්පාදන විදේශික ගැනුම්කරුවන් සඳහා වර්ග මීටරයකට THB 100,000ට වඩා ඉහළින් මිල නියම වෙමින් තිබෙනවා
- විදේශිකයන්ට ගොඩනැගිල්ලකට අදාළව 49% විදේශීය හිමිකම් කෝටාව යටතේ condominium හිමිකම ලබාගත හැකි අතර, ජනප්රිය ව්යාපෘතිවල මෙම කෝටාව මගී ගමන් වේගයෙන් පිරෙමින් තිබෙනවා
- සංවර්ධකයන් විසින් වාරික ගෙවීම් සැලසුම් දිගු කර, විකුණුම් උත්තේජනය කිරීම සඳහා සමහරු මාස 36ක් දක්වා පොලී රහිත ගෙවීම් කොන්දේසි ලබාදෙනවා
- Phuket, තායිලන්තයේ වඩාත්ම විදේශීයව නිරාවරණය වූ දේපළ වෙළඳපොළ බවට පත් වී ඇති අතර, දෙවන නිවාස, කුලී ආයෝජන සහ පදිංචිය සඳහා ඉල්ලුම හරහා විදේශික ගැනුම්කරුවන් රටේ සමස්ත පසුබෑම මොට කිරීමට දායක වී තිබෙනවා
ණය තත්ත්වය අඩුවීම දේපළ මිල මත බලපාන්නේ කෙසේද?
මිල එකවර කඩා වැටෙන අවස්ථාවක් නොවෙයි මෙය. සංවර්ධකයන් වඩාත් කැමති සඟවන ලද වට්ටම් ක්රමවලටයි: නොමිලේ ගෘහ භාණ්ඩ පැකේජ, සහතික කරන ලද කුලී ආදායම් මාරු කිරීම්, සහ දිගු කරන ලද වාරික ගෙවීම් සැලසුම්. ලැයිස්තු මිලෙන් ලබාගත හැකි සැබෑ වට්ටම ව්යාපෘතිය සහ ඉදිකිරීම් අදියර මත රඳා පවතින අතර 5-12% අතර විය හැකියි.
මුඛ්ය අවපාතය දේශීය මධ්යම-වෙළඳපොළ අංශයට (THB 3 මිලියනය දක්වා මිල ගණන්) වඩාත් දැඩිව බලපානවා. ණය ලබාගැනීම දුෂ්කර වීම නිසා තායි ගැනුම්කරුවන් අඩුවෙන් ගනුදෙනු කරන අතර, මෙය සමස්ත ගනුදෙනු ප්රමාණයේ පසුබෑමක් ලෙස පෙනී යනවා.
විදේශිකයෙකුට තායි බැංකුවකින් උකස් ණයක් ලබාගත හැකිද?
න්යායිකව ඔව්, ප්රායෝගිකව සියල්ලෝම නෑ. UOB, ICBC Thailand වැනි බැංකු කිහිපයක් පමණක් තායිලන්තයේ පදිංචි නොවන අයගේ අයදුම්පත් සලකා බලනවා, එහෙත් කොන්දේසි දැඩියි: පූර්ව ගෙවීම් 30-50%, වාර්ෂික පොලී අනුපාතික 6-8%, සහ තායිලන්තයේ හෝ තමන්ගේ රටේ ආදායම් සනාථ කිරීම අනිවාර්යයි. මේ නිසා බොහෝ Sri Lanka ගැනුම්කරුවන් සම්පූර්ණයෙන් මුදල් ගෙවා දේපළ මිලදී ගැනීම හෝ ශ්රී ලංකාවේම මූල්යකරණය සකස් කිරීම තෝරාගන්නවා.
Bank of Thailand තවත් පොලී අනුපාතික අඩු කරනතුරු බලා සිටිය යුතුද?
Bank of Thailand ප්රවේශම්කාරී ප්රතිපත්තියක් අනුගමනය කරමින් සිටිනවා. 2025 අවසාන භාගයේදී ප්රතිපත්ති පොලී අනුපාතිකය 2.25% දක්වා අඩු කළත්, තවදුරටත් අඩුවීමක් උද්ධමනය සහ බාට් විනිමය අනුපාතිකය මත රඳා පවතිනවා. පොලී අනුපාතික තව අඩු වුනත්, බැංකු ණය ලබාදීමේ ප්රමිතීන් ලිහිල් කිරීමට බැඳී නැති නිසා, උකස් ණය ලබාගැනීමේ පහසුව මත සෘජු බලපෑම සීමිත විය හැකියි.
බැංකොක්හි කුමන ප්රදේශ වඩාත් අවදානමට ලක්ව ඇත්ද?
නව BTS සහ MRT මාර්ග දිගේ පිහිටි පිටත ප්රදේශ, විශේෂයෙන් Bang Na, Bang Sue, සහ Rangsit, තායි මධ්යම-පංති ගැනුම්කරුවන් අරමුණු කරගෙන සංවර්ධකයන් විශාල ලෙස ව්යාපෘති දියත් කළ ප්රදේශ, වඩාත්ම පීඩනයට ලක්ව තිබෙනවා. Sukhumvit, Silom, සහ Sathon වැනි මධ්යම ප්රදේශ අඛණ්ඩ විදේශීය ඉල්ලුම නිසා වඩාත් ස්ථාවරව පවතිනවා.
Phuket බැංකොක්ට වඩා වෙනස් වන්නේ කෙසේද?
Phuket වඩාත් විදේශික ගැනුම්කරුවන් වෙත නැඹුරු වූ වෙළඳපොළක්. දිවයිනේ ප්රීමියම් අංශයේ ගනුදෙනුවලින් **40-60%**ක්ම පදිංචිකරුවන් නොවන ගැනුම්කරුවන්ගෙන් සිදුවෙනවා. මේ නිසා තායි ණයගැතියන්ට ණය දැඩි වීම Phuket වෙළඳපොළට එතරම් සෘජු බලපෑමක් කරන්නේ නැහැ. එහි මිල තීරණය කරන ප්රධාන සාධකය බාට් හි ඩොලරය සහ යුරෝව සමඟ විනිමය අනුපාතිකය සහ සංචාරක ප්රවාහයයි. සුදුසු දේපළක් සොයන Sri Lanka ගැනුම්කරුවකුට, තායිලන්ත දේපළ වැනි ප්රාදේශීය අත්දැකීම් සහිත සේවාවක් හරහා Phuket වෙළඳපොළේ මෙම විශේෂිත ලක්ෂණ තේරුම් ගැනීම වැදගත් වේ.
දැඩි ණය තත්ත්වයක් තුළ ගැනුම්කරුවන් කුමකට අවධානය යොමු කළ යුතුද?
සංවර්ධකයෙකුගේ මූල්ය සෞඛ්යය ප්රවේශමෙන් පරීක්ෂා කරන්න. විකුණුම් මන්දගාමී වන විට, දුර්වල සමාගම් ඉදිකිරීම් ප්රමාද කිරීමට හෝ ගුණාත්මකභාවය කපා හැරීමට යොමු විය හැකියි. විගණනය කරන ලද මූල්ය වාර්තා ඉල්ලා සිටින්න, දැනටමත් විකුණා ඇති ඒකක ප්රතිශතය සමාලෝචනය කරන්න. ඉදිකිරීම් ආරම්භයේදී ඒකකවලින් **50%**ට වඩා අඩුවෙන් විකුණී තිබේ නම්, එය ඉහළ අවදානම් සලකුණක් ලෙස සලකන්න.
දැනට කුලියට දීම සඳහා මිලදී ගැනීම වටිනවාද?
බැංකොක් condominium වල ශුද්ධ කුලී ආදායම වාර්ෂිකව 4-6% අතර වන අතර, Phuket හි කළමනාකරණය කරන ලද apartment අංශය 5-8% ලබා දෙනවා. සංවර්ධකයන් සාකච්ඡා කිරීමට වඩාත් කැමැත්ත දක්වන අතර තායි ගැනුම්කරුවන්ගෙන් තරගකාරිත්වය අඩු වී ඇති නිසා, දැන් දේපළ නැරඹීමේ චාරිකාවක් සකස් කර ඍජුවම දේපළ පරීක්ෂා කිරීමට සුදුසු කාලයක්.
2026 දෙවන භාගය සඳහා අනාවැකිය කුමක්ද?
වෙළඳපොළ ඇස්තමේන්තු පෙන්නුම් කරන්නේ වසර අවසන් වන විට බැංකොක්හි නව ව්යාපෘති දියත් කිරීම් **10-15%**කින් පහත වැටෙනු ඇති බවයි. මෙය නව සැපයුම සීමා කර, මධ්ය කාලීනව මිල ගණන් ස්ථාවර කරගැනීමට උදව් වේ. වසර 3-5ක ආයෝජන කාලසීමාවක් සිතාගෙන සිටින ආයෝජකයන්ට, වර්තමාන තත්ත්වයන් මධ්යස්ථ අවදානමකින් ප්රවේශය ලබාදෙන කාල පරිච්ඡේදයක් ලෙස සැලකිය හැකියි.
මූලාශ්රය: The Business Times
Thailand වෙළඳපොළේ ආයෝජනයට සූදානම්ද? අපගේ විශේෂඥ කණ්ඩායම ඔබට සුදුසුම දේපළ සොයාගැනීමට උදව් කරනු ඇත.