එක වචනෙන් කිව්වොත් මොකද වෙන්නෙ?
2026 වසරේදී තායිලන්තයේ අගමැති Anutin Charnvirakul විසින් රටේ පළාත් 77 ම ආවරණය වන පරිදි 'නොමිනි' (nominee) ඉඩම් හිමිකාරිත්ව සෝදිසි කිරීමකට අණ දී ඇත. මුලින්ම මේක පටන්ගත්තෙ Eastern Economic Corridor (EEC) කලාපයට එන චීන ආයෝජන වැඩිවීම නිසා වුණත්, දැන් Phuket, Koh Samui, Chiang Mai වගේ ජනප්රිය විදේශික ආයෝජන ප්රදේශ ඇතුළුව මුළු රටම මේ පරීක්ෂණයේ දාවටයි තියෙන්නෙ. දිගු කාලයක් තිස්සේ 'අන්ලා තරමකට පිළිගත්' ක්රමයක් වූ නොමිනි ව්යුහයන් දැන්, විධිමත්ව නඩු පවරන අපරාධ ලෙස සලකනවා.
Phuket එකේ villa එකක් හෝ ඉඩමක් තායි හිතවතෙකු, හිටපු සහකරුවෙකු, රියදුරෙකු වගේ කෙනෙකුගේ නමින් ලියාපදිංචි කරලා තියෙනවා නම්, මේ ලිපිය ඔබටම ලියලා තියෙන එකක්.
Quick Answer: ප්රධාන කරුණු කෙටියෙන්
- විෂය පථය: නොමිනි ඉඩම් හිමිකාරිත්ව පරීක්ෂණ තායිලන්තයේ පළාත් 77 ම ආවරණය කරනවා, EEC හෝ resort ප්රදේශ පමණක් නෙවෙයි
- ආරම්භය: Chonburi, Rayong සහ Chachoengsao (EEC කලාපය) වෙත ගලා එන චීන ප්රාග්ධනය ගැන රජයේ බලවත් සැලකිල්ල
- නීතිය: Land Code Act එකේ Section 96 අනුව විදේශිකයන්ට තායිලන්තයේ ඉඩම් හිමිකාරිත්වයට තහනමක් තියෙනවා; උල්ලංඝනය කළොත් THB 20,000 දක්වා දඩ සහ ඉඩම බලෙන් විකිණීම
- සැබෑ අවදානම: Foreign Business Act එකේ Section 36 යටතේ නොමිනි ව්යුහයක් පාවිච්චි කිරීම වසර 3ක් දක්වා සිරදඬුවම් සහ THB 1 මිලියනය දක්වා දඩ ගෙන දෙන්න පුළුවන්
- condominium වලට බලපෑමක් නෑ: Condominium Act යටතේ ඕනෑම condo project එකක යూనිට් වලින් 49% දක්වා විදේශිකයන්ට නීත්යානුකූලව හිමිකර ගන්න පුළුවන්
- අපේ recommendation: තායි පුද්ගලයෙකු සම්බන්ධ ඕනෑම දේපළ ව්යුහයක් 2026 අවසන් වීමට පෙර නීතිඥයෙකු ලවා සම්පූර්ණ audit එකකට ලක් කරන්න
EEC කලාපයේ තියෙන ප්රශ්නය මොකක්ද?
EEC (Eastern Economic Corridor) කියන්නෙ 2018දී පිහිටුවපු, Chonburi, Rayong සහ Chachoengsao පළාත් තුන ආවරණය කරන විශේෂ ආර්ථික කලාපයක්. EECO දත්ත අනුව, 2025 වසර අවසන් වන විට මේ කලාපයට ප්රකාශිත ආයෝජන එකතුව THB ට්රිලියන 1.9ක් ඉක්මවා තිබෙනවා. මේක බැංකොක් රජයේ ආර්ථික ප්රතිපත්තියේ 'ෆ්ලැග්ෂිප්' ව්යාපෘතියක් වගේ එකක් නිසා, වැදගත් ඉඩම් සම්පත් සැඟවුණු විදේශික පාලනයක් යටතට යනවාට රජය කිසිසේත් ඉඩ දෙන්නෙ නෑ. නමුත් වැදගත් කරුණ තමයි, මේ පරීක්ෂණ රැල්ල හුදෙක් චීන ආයෝජකයන්ට පමණක් සීමා නොවී, සියලුම ජාතීන්ට එකසේ බලපානවා.
Thailand's Department of Lands දැන් අගමැතිවරයාගෙන්ම කෙලින්ම බලයක් ලබාගෙන, දේශීයව දේපළ ලේඛන (registries) සම්පූර්ණයෙන් nationwide audit එකකට ලක් කරමින් සිටිනවා.
නොමිනි ක්රමය ක්රියාත්මක වෙන්නෙ කොහොමද?
සාමාන්ය නොමිනි ක්රමයක් වැඩ කරන ආකාරය මෙන්න: විදේශිකයෙක් ඉඩමක් මිලට ගැනීම සඳහා මුදල් සපයනවා, නමුත් නීතිමය හිමිකරු ලෙස ලියාපදිංචි වෙන්නෙ තායි පුරවැසියෙක් (බොහෝවිට හිටපු සහකරුවෙක්, රියදුරෙක්, හෝ හඳුනන කෙනෙක්). ලේඛනගත සටහන් අනුව බැලුවොත්, ඉඩම මුළුමනින්ම අයිති තායි පුරවැසියාටයි.
2024-2025 කාලසීමාවේදී මෙයට ලාක්ෂණික උදාහරණ Phuket එකේම ඇතිවුණා. Department of Lands එක බැංකු ගණුදෙනු ලුහුබැඳ නොමිනි හිමිකාරිත්වය ඔප්පු කර, ඉඩම් බලෙන් විකුණන්න සිද්ධ වුණු අවස්ථා තිබෙනවා.
වෙළඳපොළ ඇස්තමේන්තු පෙන්නුම් කරන්නෙ, Phuket සහ Pattaya ප්රදේශවල villa වලින් 10-15% අතර ප්රමාණයක් නොමිනි ව්යුහයන් හරහා සකසා තිබෙන බවයි.
2026 සෝදිසි කිරීම කලින් ඒවාට වඩා වෙනස් ඇයි?
Anutin අගමැතිවරයා නොමිනි ව්යුහ වලට එරෙහිව සටන් ප්රකාශ කරන පළමු අගමැතිවරයා නෙවෙයි. 2006, 2014 සහ 2019 වර්ෂවලත් සමාන campaign පවත්වා තිබෙනවා. නමුත් 2026 මූලික වශයෙන්ම වෙනස්. දැන් බලධාරීන්ට ඩිජිටල් දේපළ ලේඛන (property registries), බැංකු ගණුදෙනු දත්ත, සහ Anti-Money Laundering Office (AMLO) හරහා cross-checking හැකියාව තිබෙනවා. නොමිනි ක්රමයක් හඳුනාගැනීම තාක්ෂණික දෘෂ්ටියකින් දැන් ඉතාම පහසුයි.
ප්රායෝගිකව මෙයින් අදහස් වන්නේ මොකක්ද? ඔබේ villa එක හෝ ඉඩම තායි පුද්ගලයෙකු හරහා තියෙනවා නම්, ඔබේ තත්ත්වය දැන් අවදානම් සහගතයි. Department of Lands එක මුදල් ප්රවාහ විශ්ලේෂණය කරනවා: දේපළ ගැන ගෙවුවේ කවුද, නඩත්තු වියදම් ගෙවන්නෙ කවුද, ඇත්තටම එහි ජීවත් වෙන්නෙ කවුද කියලා. ලක්ෂණ නොමිනි හිමිකාරිත්වයක් පෙන්නුම් කළොත්, ප්රතිවිපාක බරපතළයි: දින 180ක් ඇතුළත බලෙන් විකිණීම, මූල්ය දඩ, සහ අපරාධ නඩු පැවරීමේ අවදානම.
නීත්යානුකූලව මොනවගේ විකල්ප තියෙනවද?
සතුටට කරුණ තමයි, නීත්යානුකූල විකල්ප තියෙනවා, ඒවා හොඳින්ම වැඩ කරනවා:
- 30 වසර leasehold: Land Department එකේ ලියාපදිංචි කළ දිගුකාලීන කුලී ගිවිසුමක් හරහා, ඔබේ භාවිත අයිතිය ආරක්ෂා කරගන්න පුළුවන් (renewal options සමඟ)
- Condominium purchase: විදේශික quota එක ඇතුළත condo unit එකක් මිලට ගැනීමෙන් සම්පූර්ණ freehold හිමිකාරිත්වයක් ලබා ගන්න පුළුවන්
- Thai company structure: සැබෑ වාණිජ ක්රියාකාරකම් සහ සැබෑ තායි කොටස් හිමියන් සිටින තායි සමාගමක් හරහා හිමිකාරිත්වය සකසන්න පුළුවන්, නමුත් මේකට දැඩි නීතිමය නිරවද්යතාවයක් අවශ්යයි
**49%**ට වඩා විදේශික කොටස් හිමිකාරිත්වයක් ඇති තායි සමාගම් 'විදේශික ආයතන' ලෙස වර්ගීකරණය වී, ඉඩම් හිමිකර ගැනීමට තහනම් වෙනවා කියන එකත් මතක තියාගන්න වැදගත්.
මූලාශ්රය: EECO (Eastern Economic Corridor Office)
නිතර අසන ප්රශ්න
නොමිනි ඉඩම් හිමිකාරිත්වය කියන්නෙ මොකක්ද?
මෙය විදේශිකයෙක් ඉඩම මිලට ගැනීමට මුදල් සපයා, තායි පුරවැසියෙක් නීතිමය හිමිකරු ලෙස ලියාපදිංචි කරන ක්රමයකි. තායි නීතිය අනුව, මෙය Land Code Act සහ Foreign Business Act යන දෙකම උල්ලංඝනය කරයි.
නොමිනි හිමිකාරිත්වයට දඬුවම මොකක්ද?
Foreign Business Act යටතේ THB 1 මිලියනය දක්වා දඩ සහ වසර 3ක් දක්වා සිරදඬුවම් ලැබිය හැක. Department of Lands එකට දින 180ක් ඇතුළත දේපළ බලෙන් විකුණන ලෙසත් නියම කළ හැක.
මේ පරීක්ෂණ condominium හිමියන්ට බලපානවද?
නැහැ. Condominium Act B.E. 2522 යටතේ, project එකක මුළු floor area එකෙන් 49% ට වඩා විදේශික quota එක ඉක්මවා නොගියොත්, විදේශිකයන්ට condo unit හිමිකර ගැනීමේ නීතිමය අයිතිය ඉතිරි වේ.
විදේශිකයෙකුට තායිලන්තයේ ඉඩමක් නීත්යානුකූලව මිලට ගන්න පුළුවන්ද?
සෘජු ඉඩම් හිමිකාරිත්වය තහනම්. දුර්ලභ ව්යතිරේකයක් තමයි BOI හරහා THB මිලියන 40ක් හෝ ඊට වැඩි ආයෝජනයක් කිරීම. නීත්යානුකූල විකල්ප ලෙස දිගුකාලීන leasehold, freehold condominium මිලදී ගැනීම, හෝ සැබවින්ම ක්රියාත්මක තායි සමාගමක් හරහා හිමිකාරිත්වය ගැනිය හැක.
මගේ villa එක තායි නොමිනියෙකු නමින් ලියාපදිංචි වී තිබෙනවා නම් මොකද කරන්න ඕන?
වහාම තායි ඉඩම් නීතියේ විශේෂඥ ලයිසන් ලත් නීතිඥයෙකු හමුවන්න. Leasehold ව්යුහයකට මාරු වීම, දේපළ විකිණීම, හෝ සම්පූර්ණයෙන්ම නීත්යානුකූල framework එකක් හරහා හිමිකාරිත්වය නැවත සකස් කිරීම විකල්ප වේ.
මේ පරීක්ෂණ විශේෂ ජාතියක් ඉලක්ක කරගෙනද?
නැහැ. EEC කලාපයට ගලා ආ චීන ප්රාග්ධනය මුල් හේතුව වුවත්, පරීක්ෂණ ජාතිය කුමක් වුවත් රටේ සියලුම විදේශික හිමිකාරිත්ව ව්යුහ ආවරණය කරයි.
2026දී EEC කලාපයේ දේපළක් මිලට ගැනීම ආරක්ෂිතද?
ඔව්, නීත්යානුකූල හිමිකාරිත්ව ව්යුහයන් භාවිත කළහොත්. Pattaya සහ Sri Racha (EEC කලාපය ඇතුළත) condominium freehold පදනම මත විදේශිකයන්ට ලබාගත හැක. ඉඩම් leasehold ගිවිසුම් හරහා පමණක් ලබාගත හැක.
මගේ හිමිකාරිත්ව ව්යුහය ගැන නීති උපදෙස් ලබාගන්නෙ කොහෙන්ද?
විදේශික සේවාදායකයන්ට උපදෙස් දීමේ සෘජු අත්දැකීම් ඇති, Thai Law Society එකේ ලියාපදිංචි නීති ආයතන සමඟ වැඩ කරන්න. ඔබට වෙනුවෙන් නොමිනි ක්රමයක් සකසා දෙනවා කියන ඕනෑම 'උපදේශකයෙකුගෙන්' ඈත් වෙන්න.
තායිලන්ත දේපළ කණ්ඩායම වශයෙන් අපි නිතරම මතක් කරන දෙයක් තමයි, දේපළක් මිලට ගැනීමට කලින් නීතිමය පසුබිම හොඳින් තහවුරු කරගැනීම. නොමිනි ක්රමවල ප්රතිවිපාක නොලද යුගය දැන් අවසන් වෙමින් තියෙනවා. 2026 campaign එකට ඩිජිටල් execution මෙවලම් සහ අගමැති මට්ටමේ දේශපාලන කැපවීම දෙකම තියෙනවා. audit එකක් ඔබ ළඟට එනකන් බලාගෙන ඉන්නවා වෙනුවට, ඔබේ දේපළ ව්යුහය දැන්ම සමාලෝචනය කරගන්න.