කෙටි පිළිතුරක් - ඔබ දැනගතයුතු ප්රධාන කරුණු
තායිලන්තයේ දේපළ ගැනීමට සලකා බලන ශ්රී ලාංකිකයෙකු ලෙස ඔබ මේ ප්රශ්නය ඇසිය හැකිය: 'ගැටලුව නීතිදැ, නැතිනම් බදුද?' - සත්ය නම්, ප්රධාන ගැටලුව දෙකම නොව, නීතිය ඕනෑම මොහොතක වෙනස් විය හැකිය යන ශංකාවයි.
- විදේශිකයෙකුට Condominium ව්යාපෘතියක 49% දක්වා ෆ්රීහෝල්ඩ් ඒකක හිමි කර ගත හැකිය
- ඉඩමක් සඳහා සාමාන්ය විකල්පය අවුරුදු 30ක දිගුකාලීන කල්බදු ගිවිසුමකි
- 2022 සිට 2026 දක්වා, Thai රජය අවම වශයෙන් ප්රධාන ප්රතිසංස්කරණ යෝජනා 4ක් ප්රකාශ කළ නමුත් ඒ කිසිවක් සම්පූර්ණයෙන් ක්රියාත්මක වූයේ නැත
- 2025 වර්ෂයේදී Phuket හි විදේශ ගනුදෙනු 8-12% කින් පහත වැටුණු අතර ඊට ප්රධාන හේතුව නියාමන අවිනිශ්චිතතාවයයි
- ASEAN රටවල් අතර ජාත්යන්තර දේපළ හිමිකම් දර්ශකයේ (2025) තායිලන්තය 6 වැනි ස්ථානයේ සිටී
- ශ්රී ලංකාව සහ තායිලන්තය අතර ද්විපාර්ශ්වික ආයෝජන ආරක්ෂණ ගිවිසුමක් නොමැති නිසා, ඕනෑම ආරවුලකදී ඔබේ එකම පිහිට Thai දේශීය නීතිය හා Thai අධිකරණයයි
ශ්රී ලාංකිකයෙකුට Phuket හි ගෙයක් ගැනීම ආරක්ෂිතද?
තායිලන්ත Condominium පනත 1979 සිටත්, ඉඩම් සංග්රහය 1954 සිටත් ක්රියාත්මකව ඇත. ලිඛිත නීතිය ස්ථාවරයි. ගැටලුව වන්නේ ශ්රී ලංකාවේ නොදිනූ ලොතරැයි ප්රශ්නය මෙන් - 'අද ජය ලැබුවත් හෙට නීතිය වෙනස් වේදැ?' යන සැකයයි.
පහළ දී දක්වා ඇති ව්යූහයන් හතරෙන් ඔබේ තත්ත්වයට ගැලපෙන්නේ කුමක්ද?
ඔබට ලබා ගත හැකි ව්යූහ 4ක්
ව්යූහය 1 - ෆ්රීහෝල්ඩ් Condominium (විදේශ කෝටාව ඇතුළත)
මෙය විදේශිකයෙකුට ලබා ගත හැකි නීතිමය ආරක්ෂාව ඉහළම ව්යූහයයි. ඔබේ නාමය Land Department හි Chanote දේපළ ඔප්පුවේ සෘජුවම සටහන් වේ. Condominium Act වසර 47ක් පුරා ඉදිරිපත් කළ නිෂ්ඨාව නම් - දැනටමත් ලියාපදිංචි සිදුවී ඇති ෆ්රීහෝල්ඩ් හිමිකම් කිසිදාක ලිවීමෙන් ඉවත් කෙරුණේ නැත. අනාගතයේ කෝටාව අඩු කළත්, ඔබේ දැනටමත් ලියාපදිංචි ඒකකය ආරක්ෂිතව පවතිනු ඇත.
සුදුසු පිරිස: THB ලක්ෂ 30 සිට THB කෝටි 3 දක්වා (රළු ශ්රී ලංකා රුපියල් ලක්ෂ 600 සිට රුපියල් කෝටි 6 දක්වා) අයවැයක් ඇති, 5-7% වාර්ෂික කුලී ආදායමක් අපේක්ෂා කරන, ද්රවශීල වෙළෙඳපොළක නැවත විකිණීමේ විකල්පය ද සොයන ආයෝජකයන්ට.
ව්යූහය 2 - ඉඩමේ කල්බදු (30+30+30)
'30+30+30' ව්යූහය රාජ්ය ලිවිලි ලේඛනයක නොව, ද්රෝවාරයක් ලෙස දෙවන හා තෙවන අවස්ථා (renewal) Land Registry හි ලියාපදිංචි නොවේ. ඒවා private ගිවිසුමේ වචනවල පමණක් ජීවත් වේ. අවුරුදු 25ක් ගෙවී නව රජයක් නීතිය වෙනස් කළහොත්, කලින් 'දිගු කරන්නම්' යයි කළ වාචිකව ප්රකාශය නීතිම බලයක් නැති වේ.
සුදුසු පිරිස: Phuket, Samui, Krabi හි THB ලක්ෂ 100 ඉහළ villa හිමිකාරිත්වයක් සොයන, ව්යූහාත්මක අවදානම තේරුම් ගෙන පිළිගන්නා ගැනුම්කරුවන්ට.
ව්යූහය 3 - Thai සමාගමක් හරහා හිමිකාරිත්වය
නාමමාත්ර කොටස්හිමියන් (nominee shareholders) යොදා ගැනීම Foreign Business Act යටතේ විධිමත්ව තහනම් ය. Land Department වරින් වර ව්යාපාර ව්යූහ විගණන (audits) පවත්වයි. 2023-2024 අතර Phuket පළාතේ ව්යාපාර ගණනාවකට compliance නිවේදන ලැබිණ. Bangkok Post 2026 වාර්තාව අනුව, nominee ලූප් hole හිරවීම villa ගැනුම්කරුවන්ට ගනුදෙනු ප්රමාද කරවමින් ඇත. මේ ව්යූහය 'ආරක්ෂාව' නොව, 'ආරක්ෂාව ඇතැයි යන මායාවකි'.
සිතන්නේ නැතිව: ගැඹුරු නීතිමය due diligence සහ ව්යාපාරයේ සක්රීයව සහභාගී Thai හවුල්කරුවෙකු නොමැතිව නිර්දේශ නොකෙරේ.
ව්යූහය 4 - ප්රතිසංස්කරණ බලා සිටීම
Srettha Thavisin ආණ්ඩුව විදේශ condo කෝටාව 75% දක්වා ඉහළ නැංවීමට සහ leasehold අවුරුදු 99 දක්වා දීර්ඝ කිරීමට කතා කළේය. 2026 මුල් භාගය වන විටත් ඒවා සාකච්ඡා අවස්ථාවෙහිම ඇත. බලා සිටීම දිගු විය හැකිය - ඒ අතරතුර ඔබේ ආදායම ශූන්යයේ සිටී.
සුදුසු පිරිස: කාල පීඩනය නොමැති, දැනුදු කුලී ආදායම නැති වුවත් ඉදිරි වාසි ගැන ඉන්නා ආයෝජකයන්ට පමණි.
සංසන්දනාත්මක වගුව
| මාතෘකාව | ෆ්රීහෝල්ඩ් Condo | කල්බදු 30 වසර | Thai සමාගම | ප්රතිසංස්කරණ බලා සිටීම |
|---|---|---|---|---|
| නීතිමය ආරක්ෂාව | ඉහළ | මධ්යම | අඩු | N/A |
| සාමාන්ය අයවැය | THB 3-30M | THB 10-80M | THB 15-100M | 0 |
| කුලී ආදායම | 5-7% | 4-6% | 4-6% | 0% |
| නීති වෙනස් ෙවෙමේ අවදානම | අවම | සැලකිය යුතු | අනිවාර්ය | ඉහළ |
| නැවත විකිණීමේ ද්රවශීලතාව | ඉහළ | මධ්යම | අඩු | N/A |
| ස්ථාපනයේ සංකීර්ණතාව | අඩු | මධ්යම | ඉහළ | කිසිවක් නැත |
| පළමු වරට ගැනුම්කරුට ගැලපේද | ඔව් | සීමාසහිතව | නැත | නැත |
ශ්රී ලාංකිකයෙකු කළ යුතු/නොකළ යුතු දේ
1. නීතිමය ස්ථාවරත්වය සහ නිරන්තර ක්රියාත්මක කිරීම ව්යාකූල කර නොගන්න. Condominium Act හි වචන ප්රධාන ලෙස වෙනස් වී නැත. නමුත් Pattaya හා Phuket හි ලෑන්ඩ් කාර්යාල අතර එකම වගන්තිය ව්යාඛ්යා කරන ආකාරය වෙනස් විය හැකිය.
2. Leasehold ගෙවීමේ වාචික පොරොන්දු ඉදිරිපිට ඕනෑවට ඇලී නොසිටින්න. '30+30+30' යනු Developer ගේ marketing phrase ය, නීතිමය සහතිකයක් නොවේ. දෙවන හා තෙවන renewal ලේඛනගත නොවේ. ඔබේ ස්වාධීන නීතිඥවරයා ගිවිසුමේ ලිඛිත කරුණු සිංහලෙන් හෝ ඉංග්රීසියෙන් ඔබට ස්පශ්ටවම පැහැදිලි කළ යුතුය.
3. Thai දේශපාලන චක්රය නොසළකා හරින්නේ නැත්නම් ගොඩයි. 1932 සිට තායිලන්තයේ සාර්ථක හමුදා කුමන්ත්රණ 13ක් ඇති විය. රජය වෙනස් වන සෑම අවස්ථාවකදීම විදේශ ඉඩම් හිමිකම් ප්රතිපාදනවල ප්රමුඛතා වෙනස් විය හැකිය. ආයෝජනය ප්රතික්ෂේප කිරීමේ හේතුවක් නොවේ, නමුත් ලබාගත හැකි හොඳම ආරක්ෂිත ව්යූහය තෝරා ගැනීමේ හේතුවකි.
4. නීතිඥ ගාස්තු ඉතිරි කර ගැනීමට සිතන්නේ නම් ගණිතය ගණනය කරන්න. ස්වාධීන නීතිඥවරයෙකු ගනුදෙනුවකදී THB 30,000-80,000 (ශ්රී ලංකා රු. ලක්ෂ 6-16 පමණ) ය. ව්යූහ දෝෂයක් සමස්ත ආයෝජනයම ගිලදමා ගත හැකිය.
5. FET ලෙකොව නොමැතිව ෆ්රීහෝල්ඩ් ලේඛනගත කළ නොහැකිය. ෆ්රීහෝල්ඩ් ලියාපදිංචිය සඳහා ඔබ විදේශයෙන් අරමුදල් හෝරා Foreign Exchange Transaction (FET) ලෙකොවක් ලබා ගත යුතුය. ගොසිප් ආකාරයෙන් ගෙනා හෝ Crypto වලින් ගෙවූ මුදල් Land Department ලිවාපදිංචිය ප්රතික්ෂේප කිරීමට හේතු වේ.
තායිලන්ත දේපළ ඔබට කුමක් ඉදිරිපත් කරයිද?
ශ්රී ලාංකිකයෙකු ලෙස Phuket හෝ Bangkok හි ගෙයක් ගැනීමේදී ඔබට ස්ථානීය නීතිය, ලේඛනගතකිරීමේ ක්රියාවලිය සහ ස්ථිරාසාරී ව්යූහ ගැන ස්ප්ශ්ට අවබෝධයක් අවශ්ය වේ. තායිලන්ත දේපළ Sinhala කථිකයන් සඳහා ඒ සහාය ලබාදෙයි.
Bang Tao, Laguna, Kata (Phuket), Sukhumvit, Silom, Sathorn (Bangkok) සහ Wongamat, Pratumnak (Pattaya) - ස්ථිරාසාරී ඉල්ලුමක් ඇති, විදේශ ගනුදෙනු ඉතිහාසය ගොනු ව ඇති ස්ථාන ලෙස වාර්තා ගොනු වී ඇත.
අවිනිශ්චිත නීතිමය පරිසරය ආයෝජනය ප්රතික්ෂේප කිරීමේ හේතුවක් නොව, ව්යූහය ප්රවේශමෙන් තෝරා ගැනීමේ හේතුවකි. දේශීය නීතිඥ සහාය ලබා, ලේඛනගත කරුණු මත ගනුදෙනු ගෙන යන්න.
මූලාශ්රය: Bangkok Post - https://www.bangkokpost.com/business/general/3274234/thai-property-crackdown-foreign-buyers-hit-pause-on-villas-as-nominee-loophole-closes