කෙටියෙන් පිළිතුර
ඉන්දුනීසියාව ජකර්තා සහ බාලි ආශ්රිතව ඩොලර් බිලියන 28ක් වටිනා 'ජාත්යන්තර මූල්ය මධ්යස්ථාන' ව්යාපෘතියක් ප්රකාශයට පත් කර තිබෙනවා. නමුත් ඉදිරි වසර 3-5 ක කාලසීමාවක් තුළ තායිලන්තයේ දේපළ වෙළඳපොළට මින් සෘජු තර්ජනයක් නැහැ. හේතුව සරලයි: විදේශිකයන්ට ඉන්දුනීසියාවේ freehold ඉඩම් අයිතිය නැත, නීතිමය ක්රියාවලිය තවමත් ප්රශස්ත මට්ටමකට පත් වී නැත, තායිලන්තයේ මෙන් condominium freehold හිමිකම, පදනම් ගොඩනැගුණු මූලික පහසුකම් සහ 2025දී සංචාරකයන් මිලියන 35කට වඩා පැමිණීම වැනි ශක්තිය මේ මොහොතේ ඉන්දුනීසියාවට නැහැ.
අප දේශීයව 'තායිලන්ත දේපළ' හරහා දිනපතා අවිද්යමාන කරන ප්රශ්නයක් තිබෙනවා: 'ඉන්දුනීසියාව නැඟී එනවා නම්, තායිලන්තයේ ආයෝජනය කරන එක තවමත් හරිද?' පිළිතුර පැහැදිලියි. ඉන්දුනීසියාව අනාගතයේ තරගකරුවෙකු වීමට ඉඩ තිබුණත්, එය සැබෑ තර්ජනයක් බවට පත් වීමට තවත් අවුරුදු ගණනාවක් ගත වේවි.
කුමක්ද මේ ඉන්දුනීසියානු සැලැස්ම?
Nikkei Asia වාර්තා කරන පරිදි, ඉන්දුනීසියාව සිංගප්පූරුව, හොංකොං සහ බැංකොක් වෙත ගලා යන ප්රාග්ධන ප්රවාහයන් ආකර්ෂණය කර ගැනීමේ අරමුණින් ඩොලර් බිලියන 28ක රාජ්ය ආයෝජනයක් ප්රකාශයට පත් කර තිබෙනවා. මෙය ඉන්දුනීසියාවේ දළ දේශීය නිෂ්පාදිතයෙන් (GDP) ආසන්න වශයෙන් 2.5%කට සමානයි. සැසඳීමකට, තායිලන්තයේ මුළු Eastern Economic Corridor එකේ වටිනාකම ඩොලර් බිලියන 45ක් වුවත්, එය දශකයක් පුරා පැතිරී ඇති අතර මූල්ය අංශයට පමණක් සීමා නොවී පුළුල් කර්මාන්ත පරාසයක් ආවරණය කරනවා.
Business Times වාර්තා කරන පරිදි, PFII නම් නව මූල්ය මධ්යස්ථාන නීතිය යටතේ ඉන්දුනීසියාව බදු දිරිගැන්වීම් පැකේජයක් සැලසුම් කරමින් සිටිනවා. එහි නිශ්චිත කාලයක් සඳහා 100% corporate income tax නිදහස්කම යෝජනා වී තිබෙනවා. ඩුබායි DIFC මාදිලිය ආදර්ශයට ගනිමින්, ජීවන රටාව සහ මූල්ය යටිතල පහසුකම් එකට ගෙන ඒමේ අරමුණින් ජනගහනය ආසන්න වශයෙන් මිලියන 4.4ක් වූ, දැනටමත් ප්රසිද්ධ සංචාරක දිවයිනක් වන බාලි ද මූල්ය මධ්යස්ථානයක් ලෙස වර්ධනය කිරීමට ඉන්දුනීසියාව බලාපොරොත්තු වේ.
ඉන්දුනීසියාවේ ප්රධාන දුර්වලකම කුමක්ද?
විශාල ආයෝජකයන් ඉන්දුනීසියාවෙන් ඉල්ලා සිටින ප්රධානම දෙය නම් නීතිමය සහතිකභාවයයි (legal certainty), මේ දක්වා එය සම්පූර්ණයෙන් ලබා දී නැත. ඉන්දුනීසියානු ඉඩම් නීතිය තවමත් සංකීර්ණයි, ලියාපදිංචි කිරීමේ ක්රියාවලීන්හි විනිවිදභාවයක් නැත, අධිකරණ පද්ධතිය මන්දගාමීයි. දේපළ අයිතිය සුරක්ෂිත කිරීම, arbitration ක්රියාවලීන් සහ ස්ථාවර බදු ක්රමයක් පිළිබඳ සහතිකයක් නොමැතිව විශාල අරමුදල් ප්රාග්ධනය කැපවීමට අකමැති බව පැහැදිලියි. නීතිගත වීමකින් තොරව, බදු දිරිගැන්වීම් ප්රතිපාදන තවමත් කඩදාසි මත පමණයි.
දැඩිම බාධකය නීතිමය එකයි: ඉන්දුනීසියාවේ විදේශිකයන්ට freehold ඉඩම් හිමිකම (hak milik) ලබා ගත නොහැක. ලබා ගත හැක්කේ භාවිත අයිතිය (hak pakai, වසර 80ක් දක්වා) සහ ගොඩනැගිලි අයිතිය (hak guna bangunan) පමණයි. මෙය තායිලන්තයට හාත්පසින්ම වෙනස්. තායිලන්තයේ විදේශිකයන්ට condominium unit එකක් freehold පදනම මත සම්පූර්ණයෙන්ම හිමිකර ගත හැක.
තායිලන්තයේ ශක්තිය කුමක්ද?
තායිලන්තය නිශ්චලව සිටින්නේ නැහැ. බැංකොක් නගරය ම One Bangkok නම් තමන්ගේම මූල්ය පොකුරක් සංවර්ධනය කරමින් සිටින අතර, Frasers Property සහ TCC Group වෙතින් ඇස්තමේන්තුගත ඩොලර් බිලියන 3.5ක ආයෝජනයක් ලැබී තිබෙනවා. ඒ අතරම Phuket හි premium දේපළ අංශය ද දිගින් දිගටම වර්ධනය වෙනවා.
පහත සංසන්දනය දෙස බලන්න:
| සාධකය | ඉන්දුනීසියාව (ජකර්තා/බාලි) | තායිලන්තය (බැංකොක්/Phuket) |
|---|---|---|
| විදේශිකයන්ට ඉඩම් අයිතිය | Freehold නැත (hak pakai පමණයි) | Condominium සඳහා Freehold හිමිකම ඇත |
| යටිතල පහසුකම් | Metro එකක් 2019 සිට, Bali හි Rail නැත | ජාත්යන්තර ගුවන් තොටුපළ 2ක්, BTS/MRT ජාලය |
| මුදල් ස්ථාවරත්වය | Rupiah එක ගිය වසරේ ~5%කින් අවප්රමාණය විය | Baht එක සාපේක්ෂව ස්ථාවරයි |
| සංචාරක/ජනගහන පදනම | ජනගහනය මිලියන 275 | 2025දී සංචාරකයන් මිලියන 35+ |
| Hotel occupancy | තහවුරු කළ දත්ත සීමිතයි | 75-80% (STR දත්ත) |
ජනගහන වශයෙන් බැලුවහොත් දිගුකාලීන දේශීය වෙළඳපොළ බලයෙන් ඉන්දුනීසියාව ඉදිරියෙන් සිටිනවා. එරට ජනගහනය මිලියන 275ක් වන අතර, තායිලන්තයේ ජනගහනය මිලියන 72යි. නමුත් Bangkok Post වාර්තා කරන පරිදි, Phuket හි luxury දේපළ වෙළඳපොළ 2026 වසර පුරාවටත් ශක්තිමත්ව පවතිනු ඇතැයි අපේක්ෂා කෙරෙන අතර, Bang Tao, Laguna, Layan, Kamala සහ Cherng Talay වැනි බටහිර වෙරළබඩ ප්රදේශවල ඉඩම් මිල ඉහළ යාම එයට හේතුවයි. ධනවත් විදේශීය ගැනුම්කරුවන් අතර branded villas, condominium වලට වඩා ඉහළ කාර්යසාධනයක් පෙන්වනවා.
ආයෝජකයන් සඳහා පොදු yields මට්ටම: බැංකොක් condo සඳහා වාර්ෂිකව 5-7%ක් පමණ වන අතර, Phuket හි උච්ච සමය (peak season) තුළ 8-10% දක්වා ළඟාවිය හැක.
නිගමනය: දැන් ආයෝජනය කළ යුත්තේ කොහෙද?
ඉන්දුනීසියාවේ ඩොලර් බිලියන 28ක සැලැස්ම අවධානයට ලක් විය යුතු තරමේ අභිලාෂකාමී ව්යාපෘතියක්. නමුත් මෙගා ව්යාපෘතියක් ප්රකාශයට පත් කිරීමත්, සැබෑ ප්රාග්ධනය ගලා ඒමත් අතර නීති, ආයතන සහ ආයෝජක විශ්වාසය පිරවිය යුතු පරතරයක් තිබෙනවා. එම පරතරය තායිලන්තය දශක ගණනාවකට පෙර පසු කර ඇති බව අමතක නොකළ යුතුයි. දැන් ආයෝජනය කරන අයට, ප්රතිලාභ, නීතිමය ආරක්ෂාව සහ ජීවන තත්ත්වය සලකා බලද්දී, ගිණුම් වශයෙන් තායිලන්තය තවමත් අග්නිදිග ආසියාවේ වඩාත්ම සමතුලිත තේරීම ලෙස පවතිනවා.
තායිලන්තයේ දේපළක් සොයන අයට, 'තායිලන්ත දේපළ' කණ්ඩායම ඔබට සුදුසුම විකල්පය තෝරා ගැනීමට උපකාර කිරීමට සූදානම්.
මූලාශ්රය: Nikkei Asia