කෙටියෙන් කිව්වොත්: ජොහෝර්ගේ මුදල් පුකට්ට තර්ජනයක් නොවේ
මැලේසියානු Genting සමූහය ජොහෝර්-සිංගප්පූරු දේශසීමාව හරහා විහිදෙන 'ස්මාට් සිටි' ව්යාපෘතියක් සඳහා ඩොලර් බිලියන 20ක් ආයෝජනය කරන බව නිවේදනය කර තිබෙනවා. දකුණු ආසියාවේ පසුගිය දශකයකට වඩා කාලයක් තුළ දක්නට ලැබුණු විශාලතම සංවර්ධන ව්යාපෘතිය එයයි. නමුත් තායිලන්තයේ දේපළ වෙළඳපොළ නිරීක්ෂණය කරන අයට මතුවන ප්රශ්නය සරලයි: මෙම නව මධ්යස්ථානය නිසා ආයෝජන ප්රවාහය පුකට් සහ බැංකොක් අත්හැර ජොහෝර් වෙත හැරෙයිද? කෙටි පිළිතුර 'නැහැ' කියලා. සම්පූර්ණ පිළිතුරට සංඛ්යා අවශ්යයි.
Genting ව්යාපෘතිය AI පර්යේෂණ සහ කෘෂි තාක්ෂණය කේන්ද්ර කරගත් තාක්ෂණික-කාර්මික නගරයක්. එය හෝටල් හෝ නිවාඩු නිවාස ව්යාපෘතියක් නොවෙයි. පුකට් වෙළඳපොළ රඳා පවතින්නේ සංචාරක කුලී ආදායම මතයි. එනිසා මේ දෙකම එකිනෙකට තරඟකාරී නොවන, සම්පූර්ණයෙන්ම වෙනස් ආයෝජක කණ්ඩායම් ඉලක්ක කරන ව්යාපෘති දෙකක්.
Genting ව්යාපෘතිය කුමක්ද, එය කාටද ඉලක්ක කරන්නේ?
-
ඩොලර් බිලියන 20ක ආයෝජනයක් ජොහෝර්-සිංගප්පූරු දේශසීමාවේ 'ස්මාට් සිටි' එකක් සඳහා, AI පර්යේෂණ සහ agri-tech කේන්ද්ර කර ගනිමින්, විවේකාගාර දේපළ නොව
-
මෙය ඉලක්ක කරන්නේ ජාත්යන්තර වෘත්තිකයන් සහ තාක්ෂණික සමාගම්, පුකට්ගේ ටුවරිස්ට් ආයෝජකයාට වඩා මුළුමනින්ම වෙනස් වර්ගයක ගැනුම්කරුවෙක්
-
ජොහෝර්-සිංගප්පූරු විශේෂ ආර්ථික කලාපය (JS-SEZ) 2025 ජනවාරි මාසයේ දේශසීමා තරණය පහසු කිරීමට ආරම්භ කෙරුණි
-
ජොහෝර් බාරු කන්ඩෝ කුලී ආදායම වාර්ෂිකව සාමාන්යයෙන් **3-4%**ක් වන අතර, පුකට්හි විලා සහ කන්ඩෝ 2025 වෙළඳපොළ දත්ත අනුව **6-8%**ක් ලබා දෙනවා
-
Knight Frank Thailand ආයතනය Bangkok Post වෙත සඳහන් කර ඇති පරිදි, පුකට්ගේ ලග්ෂරි නේවාසික වෙළඳපොළ 2026 දක්වා ශක්තිමත්ව පවතිනු ඇති බවත්, brand-name (branded) විලා සහ බටහිර වෙරළබඩ ප්රදේශවල ඉල්ලුම ඊට හේතුවෙනු ඇති බවත් අනාවැකි පළ කර තිබෙනවා
-
ජීවන රටාව සහ නිවාඩු ආයෝජන අංශයේ තායිලන්තයට තවමත් පැහැදිලි උසස් තැනක් තිබෙනවා. එය තාක්ෂණික-කාර්මික මධ්යස්ථානයක් වන ජොහෝර් තරඟ කරන්නේ නැති ක්ෂේත්රයක්
සංඛ්යා අනුව සසඳා බලමු
-
ව්යාපෘතියේ පරිමාණය. ඩොලර් බිලියන 20ක් යනු පසුගිය අවුරුදු 5-7ක් තුළ පුකට් දේපළ අංශයට ලැබුණු මුළු විදේශ ආයෝජනයට සමාන ප්රමාණයක්. මෙය කන්ඩෝ සංකීර්ණයක් නෙවෙයි; AI විද්යාගාර, ඩේටා සෙන්ටර් සහ vertical farms වටා ගොඩනැගෙන සම්පූර්ණ නගරයක්
-
ස්ථානය. ජොහෝර් බාරු, Causeway හරහා සිංගප්පූරුවේ ව්යාපාරික මධ්යස්ථානයට විනාඩි 30ක් පමණ දුරින් පිහිටා ඇති අතර, එමගින් සිංගප්පූරු මූල්ය ප්රාග්ධනයට සිංගප්පූරු ඉඩම් මිල නොගෙවා ප්රවේශය ලැබෙනවා
-
JS-SEZ ප්රතිලාභ. මෙම කලාපය බදු සහන, වේගවත් වීසා ක්රියාවලි සහ නිදහස් භාණ්ඩ ගමනාගමනය ලබා දෙනවා. Nikkei Asia වාර්තා කරන පරිදි, මෙය Shenzhen සහ Bangalore වැනි ස්ථානවලට සෘජුවම තරඟ කිරීමට සැලසුම් කරන ලද කලාපයක්
-
තායිලන්තයේ සංඛ්යා. 2025 වසරේදී පුකට්හි විදේශිකයන් සම්බන්ධ දේපළ ගනුදෙනු ආසන්න **22%**කින් වැඩි වී තිබෙනවා. ප්රීමියම් කන්ඩෝමිනියම් මිල වර්ග මීටරයකට බාත් 120,000 සිට 180,000 දක්වා (ඩොලර් 3,400 සිට 5,100 දක්වා) ළඟාවී තිබෙනවා
-
විදේශීය ගැනුම්කරුවන්ගේ සාන්ද්රණය. Nation Thailand වාර්තා කරන පරිදි, පුකට්හි ජාත්යන්තර ඉල්ලුම 2025 තුන්වන කාර්තුවේදී 60% පමණ දක්වා ඉහළ ගොස් ඇති අතර, 2026 වන විට එය 65% පමණ දක්වා ළඟාවනු ඇතැයි අපේක්ෂා කෙරෙනවා. මෙය බැංකොක්හි ණය-ප්රතික්ෂේප ගැටලු සහ දේශීය ණයගැති තත්ත්වයෙන් ආරක්ෂිතව පවතී
-
Genting සමූහයේ වෙළඳපොළ වටිනාකම ඩොලර් බිලියන 15ක් ඉක්මවා ඇති අතර, එය සිංගප්පූරුවේ සහ මැලේසියාවේ Resorts World කැසිනෝ මෙහෙයවනවා. එනිසා විශාල ව්යාපෘති ක්රියාත්මක කිරීමේ ශක්තිමත් පසුබිමක් ඔවුන්ට තිබෙනවා
-
හිමිකාරීත්ව ව්යුහයන් තියුනු ලෙස වෙනස්. මැලේසියාවේ විදේශිකයෙකුට 'freehold' දේපළක් රින්ගිට් මිලියන 1 (ආසන්න වශයෙන් ඩොලර් 215,000) සිට මිල දී ගත හැකියි. තායිලන්තයේ, විදේශිකයන් කන්ඩෝමිනියම් හිමිකම් ලබන්නේ 'foreign quota' යටතේ (ව්යාපෘතියක මුළු වර්ග ප්රමාණයෙන් උපරිම **49%**ක්) හෝ විලා සඳහා අවුරුදු 30+30+30 බදු ව්යුහයන් හරහායි
තායිලන්තයේ මෑත විදේශීය හිමිකාරීත්ව සීමාවන් ගැන දැනගත යුතු දේ
Bangkok Post වාර්තා කරන පරිදි, කො සමූයි සහ කො ෆැංගන් වැනි ප්රදේශවල විදේශිකයන් සමාගම් තුළ නාමිකව (nominee) හිමිකම් තැබීම වළක්වා ගැනීමට නියාමකයන් වැඩි විමර්ශනයක් ආරම්භ කර තිබෙනවා. එහෙත් Juwai IQI ආයතනයේ තක්සේරු අනුව, පුකට්ගේ ලග්ෂරි විලා ගනුදෙනුවලින් **60%**ක් පමණ තවමත් විදේශිකයන් සතුයි; සමූයි සහ ෆැංගන්හි එය **90%**ට වඩා වැඩියි. මේ දක්වා මෙම විමර්ශන තද කිරීම සැබෑ ඉල්ලුමට එතරම් බලපෑමක් කර නැහැ.
ජොහෝර්ට එරෙහිව පුකට් මිල පහත වැටෙයිද?
එය බොහෝ දුරට සිදුවීමට ඉඩ අඩුයි. මේ වෙළඳපොළ දෙක සම්පූර්ණයෙන්ම වෙනස් මිල මට්ටම් සහ වෙනස් ගැනුම්කරුවන් සේවය කරන නිසා. පුකට්හි ප්රීමියම් දේපළ මිල වාර්ෂිකව **8-12%**කින් වර්ධනය වේ යැයි තක්සේරු කෙරෙන අතර, එය හේතුව ජොහෝර්හි තාක්ෂණික උද්යානයේ තරඟය නෙවෙයි; දූපතේ ඉඩම් ප්රමාණය සීමිත වීමයි.
ආයෝජකයෙකු ලෙස මම කුමන තීරණයක් ගත යුතුද?
-
ක්ෂණික කැෂ් ෆ්ලෝ ඕන අයට: බැංකොක් හෝ පුකට් තෝරන්න. Land Department හරහා පැහැදිලි ලියාපදිංචි ක්රියාවලියක් සහිත ද්රවශීලී කන්ඩෝමිනියම් වෙළඳපොළක් බැංකොක්හි තිබෙනවා
-
දිගු කාලීන 'tech hub' ප්රවණතාවක් අනුගමනය කිරීමට කැමති අයට: ජොහෝර් සලකා බැලිය හැක, නමුත් එය තවම වසර 10-15ක ක්රියාත්මක කාලසීමාවක් ඇති ව්යාපෘතියක් බව මතක තබාගන්න
-
විවේකාගාර/ලග්ෂරි විලා ආයෝජනයට කැමති අයට: පුකට්ට තරඟයක් නැහැ. Knight Frank Thailand ට අනුව, Bang Tao, Layan, Kamala සහ Cherng Talay වැනි බටහිර වෙරළබඩ ප්රදේශ දිගින් දිගටම ඉහළම ඉල්ලුම ලබනු ඇත
Genting ව්යාපෘතිය අභිලාෂකාමී එකක් වුවත්, ක්රියාශීලී කුලී ආදායමක් සහ පැහැදිලි හිමිකාරීත්ව ව්යුහයක් ඇති දේපළක් සොයන ආයෝජකයෙකුට තායිලන්තය තවමත් කලාපයේ ශක්තිමත්ම තෝරාගැනීම. නිර්මාණය වෙමින් පවතින තාක්ෂණික උද්යානයකට ලබා දිය නොහැකි දේ, එනම් ක්රියාත්මක වන කුලී වෙළඳපොළක්, පළපුරුදු කළමනාකරණ සමාගම් සහ ස්ථාවර ඉල්ලුමක්, පුකට් සහ බැංකොක් දෙකම දැනටමත් සපයනවා. තායිලන්තයේ දේපළක් සොයන ඕනෑම කෙනෙකුට, තායිලන්ත දේපළ කණ්ඩායම මේ පිළිබඳ නිවැරදි මග පෙන්වීම ලබා දෙයි.
නිතර අසන ප්රශ්න
ජොහෝර්ගේ ස්මාට් සිටිය පුකට් දේපළ වෙළඳපොළට සෘජු තර්ජනයක්ද?
සෘජුව නොවේ. මේ දෙක සම්පූර්ණයෙන්ම වෙනස් වෙළඳපොළ අංශ දෙකක්. ජොහෝර් තාක්ෂණික සහ ආයතනික මධ්යස්ථානයක් ගොඩනඟද්දී, පුකට් තවමත් සංචාරක කුලී ආදායම මත රඳා පවතින නිවාඩු ආයෝජන මධ්යස්ථානයක්. ගැනුම්කරු අතිච්ඡාදනය ඉතා අඩුයි.
ජොහෝර්ගේ කුලී ආදායම තායිලන්තයට සාපේක්ෂව කෙසේද?
ජොහෝර් බාරු කන්ඩෝ වාර්ෂිකව **3-4%**ක් ලබා දෙනවා. පුකට්හි කළමනාකරණය කරන ලද ප්රතිසම දේපළවලින් **6-8%**ක් ලැබෙනවා. මෙම පරතරයට ප්රධාන හේතුව සංචාරක ප්රමාණයයි; 2025දී පුකට් වෙත විදේශිකයන් මිලියන 11කට වඩා පැමිණ තිබෙනවා.
Genting ව්යාපෘතිය කවදා නිම වේද?
නිශ්චිත කාලසටහනක් නිවේදනය කර නැහැ. මෙවැනි විශාල ව්යාපෘති සාමාන්යයෙන් අවුරුදු 15-20ක් තුළ අදියරෙන් අදියර ක්රියාත්මක වේ. මූලික යටිතල පහසුකම් අවුරුදු 3-5ක් තුළ දක්නට ලැබෙනු ඇතත්, සම්පූර්ණ නගරයක් යථාර්ථයක් වන්නේ 2040 දශකයේදී පමණි.
2026 වසරේදී පුකට් තවමත් හොඳ ආයෝජනයක්ද?
ඔව්. Knight Frank Thailand ට අනුව, Bang Tao, Layan, Kamala සහ Cherng Talay ඇතුළු බටහිර වෙරළබඩ ප්රදේශ දිගින් දිගටම ඉහළම කාර්ය සාධනය පෙන්වනු ඇත. ගැනුම්කරුවන් ජීවන රටාව සහ කුලී හැකියාව ප්රමුඛ කර ගන්නා නිසා විලා ඉල්ලුමේ ප්රමුඛයා වනු ඇත.
මූලාශ්රය: Bangkok Post