සරළව කිව්වොත් - මොකද්ද වෙන්නේ?
තායිලන්තයේ නේවාසික ඒකක 1.64 මිලියනක් මේ මොහොතේ කිසිම කෙනෙක් නැතුව හිස්ව තියෙනවා. ඒ කියන්නේ තායිලන්තයේ තියෙන හැම නිවාස දහයෙන් එකක් විතරක් හිස්ව තියෙනවා කියන එකයි. මේ හිස් ඒකකවල එකතු වූ වටිනාකම බාත් ට්රිලියන 3.45ක් (ඇමරිකානු ඩොලර් බිලියන 96ක් පමණ) වන අතර, එය ශ්රී ලංකාවේ වාර්ෂික දළ ජාතික නිෂ්පාදිතයට (GDP) සමාන ප්රමාණයක් බව Thailand Business News වාර්තා කරයි.
පුකට් හෝ ප්රධාන ගොවි ප්රදේශවල දේපළ මිලදී ගැනීමට බලාපොරොත්තුවෙන් සිටින ශ්රී ලාංකික ආයෝජකයෙකුට මෙය පැහැදිලි අනතුරු ඇඟවීමක්. බැංකොක් වගේ 'mass market' කොන්ඩෝ අංශය අධික ලෙස උණුසුම් වී ඇති අතර, ස්ථානය හොඳින් විශ්ලේෂණය නොකර off-plan (තාම හිටවලාවි නැති) ව්යාපෘතිවලින් නිවාස ගැනීම ඔබේ මුදල් වසර ගණනාවක් 'ගිලුම් වු' තත්ත්වයක තැබිය හැකියි.
ප්රධාන කරුණු එකවර
- තායිලන්තයේ මුළු නිවාස තොගය පමණ 17 මිලියනක් වන අතර, ඉන් 1.64 මිලියනක් (9%ට වඩා) හිස්ව පවතී. ජාත්යන්තර විශ්ලේෂකයන් අනතුරුදායක සීමාව සලකන්නේ 5-7% ය
- මෙම හිස් තොගයෙන් වැඩි කොටසක් බැංකොක් අවට උප නගර සහ මධ්යම තායිලන්තයේ කාර්මික ප්රදේශවල පවතී
- හිස් කොන්ඩෝවලින් 40%ක් පමණ, යටිතල පහසුකම් අඩු ප්රදේශවල, බාත් මිලියන 3ට අඩු studio/1-bedroom ව්යාපෘතිවල ය
- පුකට් සහ සමුයි වගේ රිසෝට් වෙළඳපොළවලට මේ අර්බුදය එතරම් බලපාන්නේ නැත, Knight Frank Thailand අනුව පුකට්හි luxury අංශය 2026 දක්වා ස්ථාවරව පවතීවි
- ආයෝජකයන් සිතට ගත යුතු ප්රධාන පණිවිඩය: 'තියෙනවා-ම විකුණාගමු' කියන අනුමානික මිලදී ගැනීම වෙනුවට, ලබාගත හැකි කුලී ආදායම (rental yield) ඔස්සේ තෝරාගැනීම කරන්න
මේකට හේතුව මොකක්ද?
තායිලන්තයේ සංවර්ධකයෝ දශක ගණනාවක් තිස්සේ ක්රියාත්මක කරන ආකෘතියක් තියෙනවා: ඉදිකිරීම පවා පටන්ගන්නට කලින්, off-plan (ඉදිකිරීමට පෙර) විකිණීම් වේගය මත ව්යාපෘති හදනවා. අනුමානික ගැනුම්කරුවන් 10-20% ක තැන්පතුවක් ගෙවා, ඉදිකිරීම අවසන් වීමට පෙර ම ඒකකය 'flip' කර (ලාභයට විකුණා) ගැනීමේ බලාපොරොත්තුවෙන් සිටිති. වෙළඳපොළ මන්දගාමී වන විට, ඒවා නිකුනියලා (unsold) සහ කුලියට නොදෙන ලද ඒකක ලෙස ඉතිරි වේ.
2022 සිට mass market අංශයේ මිල වැඩිවීම මන්දගාමී වී, තායිලන්තයේ මධ්යම පාන්තිකයන්ගේ මිලදී ගැනීමේ හැකියාව අඩුවෙලා, ණය පොලී අනුපාත ඉහළ ගිහින් තියෙනවා. එහි ප්රතිඵලය: කවුරුත් ගන්නත්, කුලියට ගන්නත් අකමැති, තැන්පත්ව තියෙන 'gudanක්' (warehouse) වගේ නිකුනියලා ඒකක.
Better-than-Freehold වාර්තාවක් අනුව, තායිලන්තයේ විශාලතම distressed-asset කළමනාකරු BAM, වෙළඳපොළ තවම පතුලට ළඟා වී නැති බව තහවුරු කර ඇත. ඔවුන් පවසන්නේ මිලදී ගැනීමේ සැබෑ හැකියාව ඇති ගෘහාශ්රිත ඒකක 100,000කට වඩා අඩු ප්රමාණයක් ඉදිරියෙන්, විකිණීමට ඇති ඒකක 700,000ක් පමණ තිබෙන බවයි. එනම් අවම වශයෙන් 7 ගුණයක overs supply අසමතුලිතතාවයක්. මෙතනයි වට්ටම් සොයන ආයෝජකයන්ට හොඳම අවස්ථාව තියෙන්නේ, එහෙත් තායිලන්තයේ nominee ව්යවස්ථා පිළිබඳ දැඩි කරන ලද නීති අනුව සම්පූර්ණයෙන් නීතිගරුක අයිතිය ව්යුහයන් ඔස්සේ පමණයි.
පුකට් රිසෝට් වෙළඳපොළ මෙයට වඩා වෙනස් ඇයි?
පුකට්, සමුයි, සහ පට්ටයා වගේ රිසෝට් වෙළඳපොළ වෙනස් නීතිවලින් ක්රියාත්මක වේ. මෙහි ඉල්ලුම විදේශිකයන් සහ සංචාරකයන් මගින් ගොඩනඟනවා. 2025 වසරේ තායිලන්තයට සංචාරකයන් මිලියන 36ට වඩා පැමිණි බව වාර්තා වේ. දූපත්වල ඉඩම් සීමිත වන අතර, පරිසර නීති දැඩි වීම නිසා අලුත් ඉදිකිරීම් සීමා වේ. Luxury villa අංශයේ පුකට්හි විදේශිකයන් තවමත් ප්රමුඛයි, විශේෂයෙන් සමුයි සහ පංගන් ප්රදේශවල විදේශිකයන්ගේ ක්රියාකාරීත්වය අති ඉහළය. Lifestyle, විශ්වාසී සංවර්ධකයන් සහ කුලී ආදායම් හැකියාව ප්රමුඛ කරගන්නා ධන සම්පත් සහිත විදේශික ගැනුම්කරුවන් අතර villa ඒකක condo ඒකක වඩා දියුණු වෙනවා.
කුමන Bangkok දිස්ත්රික්කවල අවදානම වැඩිද?
Bang Na, Rangsit, Bang Yai, සහ Lat Krabang වගේ, BTS/MRT මධ්යස්ථානවලින් දුරින් තියෙන mass development ප්රදේශවල overs supply වඩාත් තියෙනවා. Silom, Sathorn, සහ Sukhumvit (Nana සිට Phrom Phong දක්වා) වගේ මධ්යම දිස්ත්රික්ක සැලකිය යුතු ලෙස වඩා හොඳින් ක්රියාත්මක වේ.
කුලී ආදායමට (rental yield) බලපෑම මොකක්ද?
Oversupply එකෙන් කුලී අනුපාත පහළට තල්ලු වේ. සංතෘප්ත දිස්ත්රික්කවල, කුලී අයකරන්නන්ට කුලීකරුවෙකු සොයාගැනීමට පවා ඔවුන්ගේ මුල් අපේක්ෂිත කුලිය 15-25%කින් අඩු කිරීමට සිදුවේ. සාමාන්ය දළ කුලී ආදායම (gross rental yield) බැංකොක් උප නගර mass-market condoවල දැන් වාර්ෂිකව 3-4%ට වැටී තිබෙන අතර, පුකට් villa සහ condo සාමාන්යයෙන් short-term rental හරහා 6-8% ක ස්ථාවර ප්රතිලාභයක් ලබාදෙයි.
ආයෝජකයන් සඳහා අවසාන උපදෙස
Bangkok උප නගරවල mass-market condo අංශය මුළුමනින්ම මගහරින්න. එහි වෙනුවට 6%ට වඩා ඔප්පු කරන ලද කුලී ආදායමක් ඇති රිසෝට් ප්රදේශ, හෝ premium බැංකොක් මධ්යම ව්යාපෘති කෙරෙහි අවධානය යොමු කරන්න. ගිවිසුමකට අත්සන් කිරීමට පෙර, foreign quota භාරගැනීමේ තත්ත්වය සහ සැබෑ කුලී ප්රතිලාභ දත්ත සත්යාපනය කරගන්න. තායිලන්තයේ දේපළ ගැනුම් ක්රියාවලිය සංකීර්ණයි නම්, තායිලන්ත දේපළ වගේ දේශීයව අවබෝධ ඇති කණ්ඩායමක් සමඟ අවසාන තීරණයට එළැඹීම බුද්ධිමත් ක්රමයකි.
මූලාශ්රය: Bangkok Post