ඔබ පුකට් වල කොන්ඩෝ එකක් ගැනීමට හිතාගෙන ඉන්නවා නම්, නිව්ස් එකේ 'Nvidia earnings' ගැන කතා කරන එකයි, 'bond yields' ගැන කතා කරන එකයි අතරේ ඔබට වගේ දැනෙන්නේ ඒක ඔබේ තීරණයට කිසිම සම්බන්ධයක් නැති දෙයක් කියලා. ඒත් 2026 අගෝස්තු 31 වන විට, ලෝක ආර්ථිකයේ ප්රධාන කතාව ෂෙයාර් මාකට් වැටීමක් නෙවෙයි. ඒක තිබෙන්නේ රජයේ බැඳුම්කර (government bonds) පොලී අනුපාතික ඉහළ යාමයි.
ඒකෙන් කෙළින්ම බලපාන්නේ ඔබේ ගෙදර රටේ ඉරණම් අනුපාතිකයට, ඔබේ මුදල් තියෙන්නේ මොන currency එකෙන්ද කියන එකට, සහ තායි කුලිය ආදායමක් ලාභදායි වෙන්නේ කවදද කියන ලෙක්සිම (threshold) එකට. කෙටියෙන් කිව්වොත්: ෂෙයාර් මාකට් වෝලටිලිටි එකෙන් පුකට් මිල වෙනස් වෙන්නේ නෑ. මුදලේ මිල (cost of money) තමයි ඒක තීරණය කරන්නේ.
දැන් ගෝලීය මාකට් වල සත්ය තත්ත්වය මොකක්ද?
2026 අගෝස්තු 31 වන විට Dow, S&P 500, Nasdaq, FTSE 100, DAX, CAC 40, Nikkei, Hang Seng, Shanghai Composite, BSE Sensex වගේ ප්රධාන indices වල මිශ්ර, සමහර වෙලාවට positive, movements පෙනුනා. ට්රේඩින් වැඩිපුරම කේන්ද්රගත වෙලා තිබුනේ AI-සම්බන්ධ ෂෙයාර් වල, විශේෂයෙන් Nvidia වගේ එකක්ම report එකකින් තාක්ෂණික ක්ෂේත්රය සම්පූර්ණයෙන්ම හසුරුවන අවස්ථා. Cadence, Deere, WiseTech, Worley වගේ semiconductor, industrial, engineering ෂෙයාර්ද අවධානයට ලක් වුනා.
මේ අතරේ Strait of Hormuz ආශ්රිත headline නිසා තෙල් මිල හැලහැප්පිලි වුනා. ඒක නැවත ගොඩනැගිලි වියදම් වලට බලපානවා (පසුව බලමු). ඉතින් වෙන්ඩනවා තියෙන්නේ බැඳුම්කර ඉරණම් සහ බාත් (baht) exchange rate ය, ඉන්ඩික්ස් නෙවෙයි.
ඉරණම් ඉහළ යාම පුකට් වෙළඳපොළට ඇත්තටම බලපානවද?
රජයේ බැඳුම්කර පොලී අනුපාතික ඉහළ ගියම, 'ඉරණම නැති' (risk-free) ආයෝජනයක් ලාභදායි වෙනවා. ඒ නිසා 5-7% annual rental yield එකක් (tax සහ expenses කැපීමට කලින්) දෙන දේපළක ආකර්ෂණීයභාවය අඩුවෙනවා.
මේකේ බලපෑම දෙක් තියෙනවා. පලමුවෙන්ම, ගෙදර රටේ ණයක් ගෙන ගෙවීමට හිතන ඕන කෙනෙක් ඒ තීරණය පසුබට කරනවා. දෙවනුව, developerlaත් එකම ගණිතයම කරනවා - ණය මිල වැඩි වෙනකොට, අලුත් project launches ප්රවේශමින්ම කරනවා, construction timelines වඩාත් දිග වෙනවා, ආරම්භක discount ලද වෙනවා අඩුවෙන්.
ඒනිසා ඉරණම් ඉහළ ගිය කාලවලදී මිල පහත වැටෙන්නේ නෑ. ඒක වෙනුවට වෙන්නේ 'scissor effect' එකක්: නිමකළ unit ලද අඩුවෙනවා, ඉන්නවා ඉවත්ට තියෙන demand එකද පසුබට වෙනවා. Cash එකෙන් ගෙවන අයට තමයි මේ කාලයේ හොදම negotiation power එක තියෙන්නේ.
මාකට් වෝලටිලිටි එකෙන් 'ට්රොපිකල් දේපළට' capital පලායනවද?
සාමාන්යයෙන් හිතන්නේ ෂෙයාර් මාකට් වැටෙනකොට, කැෂ් ට්රොපිකල් රියල් එස්ටේට් වලට ඉවත්ට යනවා කියලා. ඇත්තටම ඊකට වඩා ප්රතිවිරුද්ධ දෙයක් වෙන එක සුලබයි.
ෂෙයාර් portfolio එකේ paper value අඩු වෙනකොට, ඒ ලාභය (loss) නිතරෙ (realize) කරන්නට කැපවන්නෙ නෑ ආයෝජකයෝ. ඒ නිසා පුකට් වල ගනුදෙනු ඉක්මන් වෙන්නේ නෑ; ඒවා දික් වෙනවා. resale listings වල exposure period එක වැඩි වෙනවා, 'flight to square meters' කතාව මාකට් කිරීමේ (marketing) කතාවක් විදියට තමයි වඩාත් හොදින් තේරුම් ගන්න පුළුවන් - ඒක ආයෝජක අනුයාතක (behavior) ආදර්ශයක් නෙවෙයි.
'Guaranteed rental yield' scheme එකක් ගැන කිසිම වේලාවක අවධානෙන් ඉන්න. පලවෙනි වර්ෂ ගණනාවකට fixed return එකක් දෙනවා කියන promise එකක් ඇත්තටම මිල discount එකක් කාලයට split කරලා sticker price එකට reintegrate කරලා තියෙන එකක් විතරයි. Tax, management company fees, sinking fund contributions, low-season vacancy අඩුකරලා net yield එක තමයි ගණන් බැලිය යුත්තේ, marketing banner එකේ ලියලා තියෙන number එක නෙවෙයි.
තෙල් මිල සහ Strait of Hormuz - ගොඩනැගිලි වියදම් වලට ඒක බලපානවද?
Strait of Hormuz හේතුවෙන් තෙල් මිල උස්සුනොත් පුකට් වලට එහි බලපෑම petrol මිල හරහා නෙවෙයි එන්නේ - construction budgets හරහායි. තායිලන්තය තමන්ගේ බලශක්තියෙන් සැලකිය යුතු ප්රමාණයක් import කරනවා, පුකට් දිවයින finishing materials වලින් වැඩි ප්රමාණයක් mainland logistics මත රැදෙන්නේ.
ඉන්ධන මිල දිගු කලකට ඉහළ යනවා නම්, ඒක construction site එකට ලෑග් වෙන්නේ quarter 2-3ක් පසුවයි, අලුත් tower වල price per square meter එකට settle වෙනවා. දැනට තියෙන condominium වලත් operating costs ඉහළ යනවා - air conditioning, elevators, pool pumps වගේ දේ electricity මත රැදෙන නිසා, higher tariffs බලපාන්නේ developer report එකේ නෙවෙයි maintenance bill එකේ.
'Freehold' ලෙස තායිලන්තයේ Condo එකක් ගැනීම - ලංකාවේ අයට කොහොමද?
විදේශිකයෙක්ට Condominium Act යටතේ ගොඩනැගිල්ලක 49% foreign quota එකේ full freehold ownership එකක් ගන්න පුළුවන්. ඉතුරු units, standard registration term ලෙස Land Department එකේ years 30ක් වන long-term lease එකකින් විකුණනවා.
- Transaction එකකට appraised value එකෙන් 2% transfer feeක් ගෙවන්න වෙනවා.
- දේපළ years 5ක් ඇතුලත විකුණුවොත් 3.3% Specific Business Taxක් වැඩිපුර ගෙවීමට වෙනවා.
- මේ rates periodically cabinet එකෙන් adjust කරන නිසා, deal එකට කලින් current figures confirm කරගන්න.
- Freehold title register කිරීමට, money විදේශයේ සිට foreign currency එකෙන් correct payment purpose code එකක් සමගින් එන්න ඕන - නැත්තම් Land Department register කරන්නෙ නෑ.
අපේ recommendation
මුදලේ මිල (cost of money) වැඩි කාලයක, පුකට් වල ගැනීමට වඩාත් යෝග්ය තියෙන්නේ completed හෝ near-completed units, දිවයිනේ finished projects කරපු track record එකක් තියෙන developer කෙනෙකුගෙන්, advertised occupancy එකට වඩා 25% අඩුවෙන් calculate කරාවත් return එකක් දෙන unit එකක් විතරයි. Early-stage construction වලට දැන් risk premium එක ඕන තරම් නෑ.
ඒත් මේකට exception එකක් තියෙනවා: ඔබ 10 million THBට අඩු budget එකකින්, cash එකෙන් ගෙවලා, තමන්ම live කරන්න දේපළක් ගන්නවා නම්, මේ ලෝකයේ ඉරණම් (rates) ගැන කිසිම දෙයක් ඔබට අදාළ නෑ. ණය නොගෙන ගැනීමකට rate levels කිසිම වැදගත්කමක් නෑ.
මාකට් වෝලටිලිටි වැඩි වුනාම investor pool එකේ කොටසක් wait-and-see mode එකට යනවා, ඒක පුකට් වල negotiation time දික් වීමකින් සහ resale sellers price ගැන කතා කරන්න වඩාත් willing වීමකින් පෙන්නුම් කරනවා. Cash එකක් ඉන්න කෙනෙකුට threat එකකට වඩා window එකක් වගේ දැනෙනවා, නමුත් legal due diligence සහ actual occupancy verification දැන් වඩාත් tight කරගන්න ඕන.
මූලාශ්රය: Reuters