මාර්තු 2026 වන විට, තායිලන්තයේ SET ලැයිස්තුගත සමාගමක් වන AssetWise සතුව baht බිලියන 38.18ක (ඩොලර් මිලියන 1.17ක් පමණ, baht 32.5 = $1 අනුව) ගිවිසුම්ගත වී ඇති නමුත් තවම හිමිකම පවරා නොමැති නිවාස ඇත. මෙය සමාගමේ වාර්ෂික ආදායමට වඩා තුන් ගුණයකින් වැඩිය. එනම් ලබන වසර කීපය සඳහා ආදායම් තුනී වී අවසන්ය. එහෙත් 'backlog' කියන්නේ මුදල් අතට ලැබී ඇති බවක් නොවේ. ගෙවීම් සම්පූර්ණයෙන් සිදු වී, හිමිකම පවරන දිනය එනතුරු මෙය හුදු ලේඛනගත ප්රතිඥාවක් පමණි.
2026 පළමු මාස හය සඳහා AssetWise හි ආදායම baht බිලියන 5.69ක් වූ අතර එය පසුගිය වසරේ එම කාලපරිච්ඡේදයට සාපේක්ෂව 57%කින් වැඩි විය. නමුත් මෙය නව අලෙවි නිසා නොව, දැනටමත් විකුණා තිබූ නිවාස හිමිකම් පවරීම නිසාය. තායි ගිණුම්කරණ රීතිවලට අනුව ආදායම ලේඛනගත වන්නේ ඉඩම් කාර්යාංශයේ හිමිකම පවරන මොහොතේදීම, ගිවිසුමට අත්සන් කරන මොහොතේ නොවේ.
AssetWise backlog එකේ පුකට් කොපමණ ප්රමාණයක්ද?
ASW සහ Rhom Bho Property සමාගම් දෙකේ ම 'The Title' brand එක යටතේ ඇති baht බිලියන 47.4ක ඒකාබද්ධ portfolio එකෙන්, පුකට් ම ලැබී ඇති order වලින් 57%ක් හිමිකර ගනී. මෙය 2028 වසර දක්වා ආදායම් දර්ශනීයත්වයක් ලබා දෙන බව සමාගම පවසයි. දෙවන කාර්තුවේ ප්රධාන පදනම බැංකොක් සහ පුකට් යනුවෙන් සමාගම විසින්ම හඳුනා ගෙන ඇත.
මෙය අහම්බයක් නොවේ. තායිලන්තයේ මහ බැංකුව දේශීය ලාභීන්ට ණය ලබාදීමේ ප්රතිපත්ති තදින් පවත්වා ගෙන යන අතරතුර, දේශීය mass housing ඉල්ලුම දුර්වල වී ඇත. එම හිඩැස වහන්නේ බොහෝ විට විදේශීය ප්රාග්ධනයෙනි. පුකට් හි එය ප්රත්යක්ෂ වී ඇත.
කුඩා studio එකක් වෙනුවට brand එකක් - ඇයි මිල වැඩිද?
අද පුකට් හි 8-15 මිලියන baht අතර budget එකක් සමඟ පැමිණෙන ගැනුම්කරුවෙක් හුදු වර්ග මීටර ගණන් මිලට ගන්නේ නැත. ඔහු මිලට ගන්නේ operational structure එකක් - කුලියට දීම කවුරු කරන්නේද, off-season occupancy කුමක්ද, equipment replacement වගකීම කාගේද, ආදායම හිමිකරු සහ operator අතර බෙදෙන ආකාරය කුමක්ද යනාදියි.
brand එකක් යනු management risk එක වෘත්තීය operator කෙනෙකුට පවරන ක්රමයකි. එය නිසාම brand premium ඇතිවේ. market ඇස්තමේන්තු අනුව මෙම premium එක ලුහුබැඳ නොගත් සමාන unit වලට සාපේක්ෂව 20-35% පමණ වේ. රුසියාව, කසාක්ස්ථානය හෝ චීනයේ සිට එන ගැනුම්කරුවෙකුට තමන් සිටින්නේ ලංකාවෙන් දුරින් නම්, ඉදිකිරීම සහ මෙහෙයුම් තමන් සමීපව බැලීමට නොහැකි විය හැක. SET-ලැයිස්තුගත සමාගමකින් ලබාගන්නා brand project එකක් යනු තමන් නොදැක බලා ගැනීමට වන දුර්වලතාවය පියවා ගැනීමකි - මූල්ය වශයෙන් හෙළිදරව් වන ලද සමාගමක් තෝරාගැනීමකි.
brand premium එක resale වේදිකාවේ පසුබෑමට හේතුව
මෙතනින් සිත් තැවෙන කොපමණ පැහැදිලි වුවත් සත්යය පිටුපස පසුබෑමක් තිබේ. පළමු ගැනුම්කරුවා management company එකක් සහ lobby එකක් වෙනුවෙන් 20-35%ක් අධික මුදලක් ගෙවයි. නමුත් වසර 5කට පසුව දෙවන ගැනුම්කරු බලන්නේ ප්රදේශයේ වර්ග මීටර මිල සහ පසුගිය වසරේ net yield එක පමණි. Brochure එකේ 7-8% ලෙස ප්රචාරය කරන ලද yield එක සත්යාවශ්යයෙන් 4-5% ට වත් වේ නම්, premium එක බොහෝ විට අහෝසි වේ.
ගැටලුව නිතරම එකම තැනකින් මතුවේ: ප්රචාරක ප්රතිශත ගණනය කරන්නේ ඉහළ occupancy එකක් සහිත gross ආදායමින් ලෙසි. නමුත් හිමිකරුට ලැබෙන්නේ operator commission, utilities, sinking fund contribution, tax සහ මැයි-ඔක්තෝබර් වැසි කාලයේ vacancy යන සියල්ල අඩු කිරීමෙන් පසුවය.
backlog එකක් තිබීම ම ඉදිකිරීම ගැරන්ටියක් වේද?
නැත. තායිලන්තයේ, ඇතැම් රටවල ඇති escrow ක්රමයක් - මුදල් අවසන් වන තෙක් blocked account එකක තැබීම - ලෙස කිසිදු බැඳී තිබීමක් නොපවතී. ගිවිසුම් ගෙවීම් සෘජුවම developer හට යාමින් අඛණ්ඩ ඉදිකිරීම් වෙනුවෙන් වැය වේ. එමගින් තිබෙන ම ආරක්ෂාව වන්නේ developer හි මූල්ය ස්ථාවරත්වය, එහි සම්පූර්ණ කරන ලද projects හි track record එක, සහ විකුණුම් ගිවිසුමේ ව්යුහයයි.
හම්බන්ටෝටාවේ ගැනුම්කරු දැනගත යුතු නීතිමය මූලික කරුණු
- එක condominium building එකක sellable area එකෙන් 49%ක් තුළ පමණි විදේශිකයෙකුට freehold හිමිකම ලබාගත හැක්කේ. ඉතිරි 51% විදේශිකයන්ට ලබාගත හැක්කේ leasehold මගින් පමණි, සාමාන්යයෙන් වසර 30ක් සඳහා, renewal option සමඟ.
- විදේශිකයෙකුගේ ගෙවීම විදේශයකින්ම විදේශ මුදලින්ම පැමිණ, තායිලන්තය තුළ baht බවට පරිවර්තනය කළ යුතුය. එවිට බැංකුව Foreign Exchange Transaction (FET) ලේඛනය නිකුත් කරයි. එය නොමැතිව Land Department විසින් freehold ලියාපදිංචිය සිදු කරන්නේ නැත.
- 2025 වසරේ පුකට් villa විකුණුම් 12.9%කින් ඉහළ ගොස් ඇත, එහි ඉල්ලුම බොහෝ දුරට Bang Tao, Layan, Kamala වැනි වෙරළ ප්රදේශවල, management, service සහ ස්ථානය ලබා දෙන projects වෙත යාමින් සීඝ්රව යි.
අපගේ තීන්දුව - ඔබට brand එකක් අවශ්යද?
budget එක baht මිලියන 5-6 ට අඩුනම්, brand-ed පුකට් property එකක් ඔබට උචිත නොවේ. එම මිල ස්ථරයේ brand premium එක yield එක බින්දුවට ම කන ගසයි, තවද ඔබ තරඟ කරන්නේ සිය ගණන් සමාන studio unit සමඟය. එවන් budget එකකට බැංකොක් හි BTS/MRT station සමීපයේ condo එකක් බැලීම වඩාත් තර්කානුකූලය - එහි කුලීකරුවන් වාසය කරන්නේ මාස 4කට නොව වසර පුරාවටයි.
baht මිලියන 8කට වැඩි budget එකක් නම්, තර්කය පිරළියි. ඔබ project එකක් තෝරාගත යුත්තේ මෙම නිර්ණායක තුනට ම අනුව: developer publicly listed වී backlog එක හෙළිදරව් කරන්නාක් වීම, operator පුකට් හි දැනටමත් real occupancy figures සමඟ properties පවත්වා ගෙන යාම, සහ lease agreement එකේ 6%කට වැඩි guaranteed yield ප්රතිඥා නොතිබීම (එවන් ප්රතිඥා සාමාන්යයෙන් අධික entry price එකකින් වන්දි ලබා ගනී).
February මාසයේ පමණක් නොව, July හෝ September (off-season) සිට ම property visit කිරීම එක් වැදගත් උපදෙසකි. off-season රථවාහන සහ වෙරළ occupancy එකෙහි ම සත්ය තත්ත්වය පෙන්වා දෙයි.
මූලාශ්රය: Dzen (hatamatata)