Phuket හි Thalang ඉඩම් කාර්යාලයේදී විලා එකක හිමිකම මාරු කිරීමට ගොස් සිටින ගැනුම්කරුවෙකු, තම සමාගමේ තායි කොන්ත්රාත් හිමිකරු (nominee shareholder) සමඟ රැඳී සිටිනවා. නිලධාරියා අවශ්ය කරන්නේ සමාගමේ ලේඛන පමණක් නොවේ. ඒ තායි කොන්ත්රාත් හිමිකරුගේ බැංකු ප්රකාශනය, රැකියා සනාථ කිරීමේ ලේඛන, සහ මුදල් ආරම්භය පිළිබඳ පැහැදිලි කිරීමක්. දෙවසරකට පෙර මෙය අසාමාන්ය දෙයක්. 2026 මැයි මැද භාගය වන විට, මෙය සම්මත ක්රියාපිළිවෙතක්.
තායිලන්තයේ ඉඩම් දෙපාර්තමේන්තුව (Department of Lands) සියලුම පළාත් ඉඩම් කාර්යාලවලට 'ඉතාම හදිසි' යැයි සලකුණු කළ චක්රලේඛ තුනක් නිකුත් කර ඇත. මේවා එකට එකතු කරන්නේ ජාතික මට්ටමින් ක්රියාත්මක වන එක් පද්ධතියක්: ඉඩම් හිමි නෛතික ආයතන පිළිබඳ රට පුරා දත්ත ගබඩාවක්, මසින් මසට දත්ත සම්බන්ධීකරණයක්, සහ මධ්යම අධිකාරීන් වෙත කාර්තුමය වශයෙන් වාර්තා කිරීමක්.
51/49 සමාගම් ව්යුහයට 2026 චක්රලේඛ බලපාන්නේ කෙසේද?
විදේශ ගැනුම්කරුවෙකු අඩුම වශයෙන් තායි කොන්ත්රාත් හිමිකරුවෙකු සමඟ සමාගමක් හරහා ඉඩම හෝ විලා මිලදී ගැනීම දැන් කඩදාසි ක්රියාපිළිවෙතක් නොවේ. තායි කොන්ත්රාත් හිමිකරු කිසිදා කොන්ත්රාත් සඳහා මුදල් නොගෙවූ සහ සමාගම මෙහෙයවීමේ කිසිදු කාර්යභාරයක් නොගත් අවස්ථා, දැන් සලකුණු කර, ලොග් කර, වසර ගණනාවක් සඳහා ලේඛනගත කර තබා ගැනේ.
විශේෂයෙන් අවදානම් ලෙස සලකන ව්යුහයක් තමයි 'preference shares' නමින් හඳුන්වන ක්රමය. එහිදී තායි ජාතිකයන් ප්රාග්ධනයෙන් 51% හිමිකම් දරයි, නමුත් ඡන්ද බලයෙන් 1 ක් පමණයි ලබන අතර, විදේශිකයාට ඡන්ද 10 ක් හිමිවෙයි. මෙය වසර ගණනාවක් 'උත්කර්ෂවත් නීතිමය විසඳුමක්' ලෙස වෙළඳාම් කරන ලද නමුත්, දැන් පරීක්ෂකයන් මුලින්ම සොයන රටාව මෙයයි: පාලනයෙන් ගිලිහුණු තායි බහුතරයක් යනු නොමිනී ව්යුහයක් වීමේ පොත් පත්ර නිර්වචනයයි.
නීතිමය පදනම කුමක්ද? Sections 74, 97, 98
ඉඩම් නීති සංග්රහයේ (Land Code) Section 74 නිලධාරීන්ට ගැනුම්කරුවන් සහ කොන්ත්රාත් හිමිකරුවන්ගේ මුදල් ආරම්භය, ආදායම, රැකියාව, සහ මූල්ය තත්ත්වය ප්රශ්න කිරීමට නෛතික පදනම සපයයි. සමාගමක් Section 97 සහ 98 යටතේ 'විදේශ නෛතික පුද්ගලයෙකු' (foreign juristic person) ලෙස සලකනු ලැබුවහොත්, ඉඩම් කාර්යාලය කාර්තුමය චක්රය බලා නොසිට වහාම මධ්යම අධිකාරියට වාර්තා කළ යුතුය.
මුදල් ආරම්භය පිළිබඳ දැඩි පරීක්ෂණය අදාළ වන්නේ:
- මුදල් ගනුදෙනු 2 මිලියන බාත් ඉක්මවන අවස්ථාවලට, හෝ
- ඉඩම් කාර්යාලයේ නිල තක්සේරු අගය (ගිවිසුම් මිල නොව) 5 මිලියන බාත් ඉක්මවන අවස්ථාවලට.
මෙම දෙකම මුලින් සම්බන්ධ වන්නේ ලබාගත් මුදල් පෞද්ගලික වත්කම්ද, නොඑසේ නම් විවාහක යුවලක ඒකාබද්ධ වත්කම්ද යනු තහවුරු කිරීමටයි. Bangkok Biznews වාර්තාවක් අනුව, මෙම මට්ටම් දෙක එබැවින් ගැනුම්කරුවන් කලින්ම ලේඛන සූදානම් කර තිබිය යුතු තවත් අංශයකි.
අවදානම් සහගත ලෙස සලකන අවස්ථාවලදී, කාර්යාල දැඩි ලෙස කොන්ත්රාත්කාර ලේඛනය, Department of Business Development වෙත ගොනු කළ ලේඛන, මූල්ය වාර්තා ඉල්ලා සිටිය හැකි අතර, සමාගමේ ලියාපදිංචි ලිපිනයේ ස්ථානීය පරීක්ෂණයක් පවත්වා ගත හැක. Mondaq පිළිබඳ නීතිමය විශ්ලේෂණයක් සඳහන් කරන පිළිවෙතක් අනුව, පළාත් සොයාගැනීමේ කමිටුවලට දැන් දේශීය පොලිස් අධිකාරීන් වැනි විශේෂිත විමර්ශකයන් ඇතුළත් කිරීම අවශ්යයි, එමගින් කොන්ත්රාත්කාර, බදු, සහ ආගමන දත්ත වෙත ප්රවේශය පුළුල් වේ.
2019 හෝ 2015 දී මිලදී ගත් ඉඩම් වුවත් පරීක්ෂාවට ලක්වන්නේ ඇයි?
මෙය තමයි වඩාත්ම වැදගත් වෙනස. සත්යාපනය දැන් එක්කර සිදුවන දෙයක් නොව, අඛණ්ඩ ක්රියාවලියකි. 2019 දී ඉඩම මිලදී ගත් සමාගමක් දැන් මෙම සතියේ ගැනුම්කරුවා සිටින දත්ත ගබඩාවේම වේ. මසින් මසට සිදුවන සම්බන්ධීකරණයකදී, කොන්ත්රාත්කාර වෙනසක්, ගොනු කිරීමේ අසමගතියක්, හෝ නොගැලපෙන ලියාපදිංචි ලිපිනයක් වසර ගණනාවකට පසුවත් නඩුවක් නැවත විවෘත කළ හැක.
Phuket, Koh Samui, Pattaya, සහ Chiang Mai වැනි ප්රදේශ දැඩි අවධානයට ලක්වන කලාප වන අතර, ඊසාන් (Isan) ප්රදේශයක ග්රාමීය ඉඩම් කාර්යාලයක් මුල් කාර්තුවේදීම ස්ථානීය පරීක්ෂණ ආරම්භ කිරීමට ඉඩ අඩුය. නීතියේ අන්තර්ගතය රටපුරා එකම එකක් වුවත්, එහි ක්රියාත්මක වීමේ වේගය පළාතින් පළාතට වෙනස් වේ.
30+30 වසර බදු ක්රමය තවමත් ක්රියාත්මකද?
සිවිල් හා වාණිජ නෛතික සංග්රහය (Civil and Commercial Code) අනුව, දේපළක් සඳහා ලියාපදිංචි කළ හැක්කේ උපරිම වසර 30ක බදු කොන්ත්රාත්තුවක් පමණි. ගිවිසුමේ ලියා ඇති 'නවීකරණය' (renewal) යනු නිශ්චිත හිමිකරුවෙකුගේ පෞද්ගලික බැඳීමකි, ඉඩම සමඟ ස්වයංක්රීයව මාරු වන අයිතියක් නොවේ. ඉඩම අත් මාරු වුවහොත් හෝ ණය හේතුවෙන් රජය අත්පත් කර ගතහොත්, ඒ දෙවන 30 වසර පෙර ලෙසම ලබාදීමට කිසිවෙකු නොසිටිය හැක.
මෙය 'ගමන් කරන අයිතියක්' ලෙස තවමත් අලෙවි කරන නියෝජිතයන් සිටින බැවින්, ගැනුම්කරුවන් මෙය සම්පූර්ණ 60 වසරක සහතික කරන ලද කොන්ත්රාත්තුවක් ලෙස කිසිසේත් නොසිතිය යුතුය.
සමාගම් ව්යුහය තවමත් වටිනවාද, කොන්ඩෝ එකක් වඩා හොඳද?
මගේ මතය: මිලියන 10-15 බාත් අඩු අයවැයක් ඇති පෞද්ගලික ගැනුම්කරුවෙකුට, දැන් සමාගම් ව්යුහය ආර්ථික වශයෙන් අර්ථ විරහිතයි. වාර්ෂික ගොනු කිරීම්, විගණන, ස්ථානීය පරීක්ෂණයක් වීමේ අවදානම, සහ වසර පහක් ඇතුළත බලපෑම යටතේ විකිණීමට හේතුවීමේ ඉඩකඩ, මේ සියල්ල විදේශ කෝටාව තුළ කොන්ඩෝමිනියම් එකක් මිලදී ගැනීමේ ඕනෑම මිල වාසියක් අහෝසි කරයි. එහිදී හිමිකම කෙළින්ම විදේශිකයාගේ නමට ලියාපදිංචි වන අතර, ඒකකය සඳහා සම්පූර්ණ chanote එකක් නිකුත් වේ.
නමුත් මෙය සියල්ලන්ටම එකසේ අදාළ නොවේ. හෝටලයක්, නිෂ්පාදන ව්යාපාරයක්, හෝ කෘෂිකාර්මික ව්යාපෘතියක් වශයෙන් ඇත්තටම ව්යාපාරයක් ගොඩනඟමින්, තායි හවුල්කරුවෙකු ඇත්තටම මුදල් ආයෝජනය කර, ගොනු කිරීම් වල පෙනෙන පරිවර්තනයක් ඇති ව්යාපාරයකට, මෙම චක්රලේඛ ආසන්නයෙන්වත් බලපාන්නේ නැහැ. මෙම පරීක්ෂණ ක්රමය නිර්මාණය කර ඇත්තේ හිස් සමාගම් හඳුනාගැනීමට, ක්රියාත්මක වන සමාගම් ඉවතලීමට නොවේ.
ඔබේ දේපළ දැනට තායි සමාගමක් හරහා තිබේ නම්, කාර්තුව අවසන් වීමට පෙර ලේඛන පරීක්ෂා කරන්න: තායි කොන්ත්රාත්කාරුවන් සැබවින්ම මුදල් ගෙවා තිබේද, සමාගමේ ලියාපදිංචි ලිපිනය එහි සත්ය ක්රියාකාරකම් සමඟ ගැලපේද, සහ ක්රියාකාරී වූ සෑම වසරකටම ගොනු කිරීම් ඉදිරිපත් කර තිබේද. ප්රශ්නයක් මතුවීමට පෙර මෙය නිවැරදි කිරීම, පසුව නිවැරදි කිරීමට වඩා බෙහෙවින් ලාභදායීයි.
මූලාශ්රය: Mondaq