බැංකොක් නගර මධ්යයේ, විශේෂයෙන් සිලෝම්, සතෝන් සහ සුකුම්විට් වැනි ප්රදේශවල, ඉඩම් හිමියන් වසර ගණනාවක් තිස්සේ භාවිත කළ එක් සරල උපක්රමයක් තිබුණා: වටිනා නාගරික ඉඩමක් මත කෙසෙල්, සිත්රොන් (lemongrass) හෝ පොල් ගස් කිහිපයක් සිටුවා, එම ඉඩම 'කෘෂිකාර්මික' ලෙස ලියාපදිංචි කරනවා. මෙය නීතිමය වශයෙන් සම්පූර්ණයෙන්ම එරෙහි නොවුණත්, එමගින් ඉඩම් හිමියන්ට තමන් ගෙවිය යුතු බදු බර සැබෑ අගයට වඩා 5-10 ගුණයකින් අඩු කර ගැනීමට හැකි වුණා. දැන් බැංකොක් නගර පරිපාලනය (BMA - Bangkok Metropolitan Administration) මේ 'කෙසෙල් වතු කුම්මන්ත්රණය' (banana loophole) වසා දමීමට විධිමත් යෝජනාවක් ඉදිරිපත් කර තිබෙනවා. තායිලන්තයේ, විශේෂයෙන් බැංකොක් තුළ, ඉඩම් හෝ දේපළක් සලකා බලන විදේශීය ආයෝජකයෙකු ලෙස, මෙම වෙනස ඔබේ ආයෝජන උපාය මාර්ගය නැවත සිතා බැලීමට හේතුවක්.
ඉක්මන් පිළිතුර: කුමක්ද වෙනස් වන්නේ?
- වෙනස වන්නේ: කෘෂිකාර්මික ලෙස විධිමත්ව ලියාපදිංචි වී ඇති, නමුත් නාගරික මධ්යස්ථානයේම පිහිටි ඉඩම් වලට බැංකොක් නගර පරිපාලනය බදු ඉහළ දමමින් සිටිනවා.
- වර්තමාන අනුපාත: කෘෂිකාර්මික ඉඩම් තක්සේරු අගයෙන් **0.01-0.1%**ක් පමණක් ගෙවනවා, වාණිජ ඉඩම් වලට එය **0.3-0.7%**ක් (මූලාශ්රය: Revenue Department දත්ත).
- යෝජිත නව පරාසය: මූලික කෘෂිකාර්මික අනුපාතය 0.01% (උපරිම 0.10%) සිට 0.03-0.12% දක්වා ඉහළ යනවා, එනම් ආරම්භක බදු බර දළ වශයෙන් තුන් ගුණයක් වැඩි වීමක්, එනම් ඉඩම් අගයෙන් මිලියනයකට රුපියල් 100 සිට 300 දක්වා (මූලාශ්රය: Nation Thailand).
- කුම්මන්ත්රණයෙන් ලැබුණු ඉතිරිය: රුපියල් මිලියන 100ක් වටිනා ඉඩමක් සඳහා වසරකට baht 500,000-700,000 අතර ප්රමාණයක් ඉතිරි වී ඇත.
- බලපෑමට ලක්වන්නේ: සිලෝම් (Silom), සතෝන් (Sathorn), සුකුම්විට් (Sukhumvit), ප්ලෙන්චිට් (Ploenchit), සහ රච්ඩම්රි (Ratchadamri) ප්රදේශවල හිස් හෝ 'ව්යාජ-කෘෂිකාර්මික' ඉඩම් හිමියන්.
- කාලරාමුව: යෝජනාව තවමත් සමාලෝචනයේ පවතින අතර, සම්පූර්ණ ක්රියාත්මක වීම 2027 මූල්ය වර්ෂයේ සිට අපේක්ෂා කෙරේ.
නීතිමය පසුබිම: මෙය කොහොමද ක්රියාත්මක වුණේ?
2020 වසරේ ක්රියාත්මක වූ Land and Building Tax Act B.E. 2562 මගින් ඉඩම් සඳහා කාණ්ඩ හතරක් හඳුන්වා දුන්නා: නේවාසික, කෘෂිකාර්මික, වාණිජ සහ හිස් ඉඩම්. මෙයින් කෘෂිකාර්මික කාණ්ඩය අඩුම බදු අනුපාතය දැරූ අතර, රුපියල් මිලියන 75 දක්වා වටිනාකමින් යුත් ඉඩම් සඳහා **0.01%**න් ආරම්භ වුණා. වාණිජ ඉඩම් සඳහා නම් ආරම්භක අනුපාතය **0.3%**ක් වූ අතර, එය ක්රමයෙන් ඉහළ යනවා.
මෙම විශාල පරතරය නිසාවෙන්, වෙළඳපොළ ඇස්තමේන්තු අනුව, බැංකොක්හි වටිනාම ස්ථානවල රාඉ (rai) 1 සිට 20 දක්වා ප්රමාණයේ සිය ගණනක් ඉඩම් 'කෘෂිකාර්මික' ලෙස විධිමත්ව ලියාපදිංචි වී ඇති බව හඳුනාගෙන තිබෙනවා. සුකුම්විට් පාරේ soi 1-63 අතර ප්රදේශවල තක්සේරු ඉඩම් අගයන් square wah එකකට baht 800,000-1,500,000 දක්වා ළඟා වෙනවා (මූලාශ්රය: Treasury Department, 2024-2027 ප්රතිඇගයීම).
මින් සිදුවන ප්රතිඵල මොනවාද?
හිස් ඉඩම් මත බදු පීඩනය දැනටමත් ඉහළ යාම නිසා, 2024-2025 කාලසීමාව තුළ සංවර්ධනයට සූදානම් ඉඩම් සැපයුම **12-15%**කින් ඉහළ ගොස් ඇති බව AREA (Agency for Real Estate Affairs) සංවිධානය පෙන්වා දෙනවා. එසේම, BMA දැන් තහවුරු කිරීම් තදබල කරමින්, කෘෂිකාර්මික ලෙස ලියාපදිංචි ඉඩම් සත්ය වාණිජ ගොවිතැනකට යොදවා ඇති බව සනාථ කරගැනීමට කටයුතු කරනවා, කෙසෙල් කිහිපයක් වගා කිරීම වැනි 'ව්යාජ' වගාවන් තවදුරටත් ප්රමාණවත් නොවේ (මූලාශ්රය: Bangkok Post).
වැදගත් කරුණක් ලෙස මතක තබා ගන්න: විදේශිකයන්ට තායිලන්තයේ ඉඩම් සෘජුවම හිමිකර ගැනීම තහනම් (Land Code, Section 86 අනුව). මේ නිසා මෙම වෙනස්කම් ප්රධාන වශයෙන් බලපාන්නේ තායි සමාගමක් හරහා ඉඩම් හෝ දිගු කාලීන බදු පදනම මත (leasehold) ඉඩම් හෝ දේපළ හිමිකරගෙන සිටින අයටයි.
BMA තමන්ම සෘජුවම ඉඩම් බදු එකතු කරන ආයතනයක් වන අතර, ආදායම වැඩි කර ගැනීමට ප්රබල හේතුවක් තිබෙනවා: 2025 වර්ෂය සඳහා ඔවුන්ගේ එකතු කිරීමේ ඉලක්කය baht බිලියන 37ක්.
කෙසෙල් ලියාපදිංචිය හෙවත් 'Banana Loophole' යනු කුමක්ද?
වටිනා නාගරික ඉඩම් හිමියන් අවම වශයෙන් ශාක වර්ග කිහිපයක් (කෙසෙල්, සිත්රොන්, පොල්) සිටුවා තම ඉඩම කෘෂිකාර්මික ලෙස ලියාපදිංචි කර ගත්තා. එමගින් ඔවුන්ට වාණිජ අනුපාතය වන 0.3-0.7% වෙනුවට 0.01-0.1% ක් පමණක් ගෙවීමට හැකි වුණා. baht මිලියන 200ක් වටිනා ඉඩමක් සම්බන්ධයෙන් නම්, මෙම වෙනස වසරකට baht මිලියනයකටත් වඩා විය.
නව බදු අනුපාත ක්රියාත්මක වන්නේ කවදාද?
BMA යෝජනාව තවමත් මුල්ය අමාත්යාංශය (Ministry of Finance) සමඟ සම්බන්ධීකරණය කෙරෙමින් පවතී. වර්තමාන කාලරාමුව අනුව, වෙනස්කම් 2026 අවසානය වන විට අනුමත විය හැකි අතර, 2027 මූල්ය වර්ෂයේ සිට ක්රියාත්මක වීමට නියමිතයි. නමුත් නිශ්චිත දිනයන් දේශපාලනික ක්රියාවලිය මත රඳා පවතිනු ඇත.
බැංකොක් නගර මධ්යයේ ඉඩම් මිල මත බලපෑම කුමක්ද?
මෙහි බලපෑම දෙයාකාරයෙන් සිදුවීමට ඉඩ තිබෙනවා. කෙටි කාලීනව, සමහර ඉඩම් හිමියන් තම දේපළ විකිණීමට තැබීමට ඉඩ ඇති අතර, එමගින් තාවකාලිකව මිල මත යම් අවපාතයක් හෝ වර්ධන වේගය අඩුවීමක් සිදුවිය හැක. මධ්ය කාලීනව, වැඩි වූ සංවර්ධන ක්රියාකාරකම් නිසා condominium සහ වාණිජ අවකාශ සැපයුම වැඩි වී, වෙළඳපොළ ස්ථායීකරණයට උදව් වේ.
මෙය විදේශීය ආයෝජකයන්ට සෘජුවම බලපාන්නේද?
විදේශිකයන්ට තායිලන්තයේ ඉඩම් සම්පූර්ණයෙන් හිමිකර ගැනීමට නොහැක. නමුත් ඔබ ඉඩම හිමි තායි සමාගමක කොටස් හිමියෙකු නම්, ඉහළ බදු ඔබේ මෙහෙයුම් වියදම් වැඩි කරයි. එය සංවර්ධන ව්යාපෘතිවල ආර්ථිකයටත්, අවසානයේදී නව condominium වර්ග මීටරයක මිල ගණන් මතත් බලපෑම් කරයි.
කුමන බැංකොක් ප්රදේශ වලට වැඩිම බලපෑමක් ඇතිවේද?
වටිනාම ඉඩම් BTS සහ MRT මාර්ග ආශ්රිතව රොක් වී ඇත: සිලෝම්, සතෝන්, ප්ලෙන්චිට්, ලුම්පිනි, සුකුම්විට් (soi 1-63), රච්ඩම්රි, සහ චිඩ්ලෝම් (Chidlom). මෙම ස්ථානවලම තමයි කෘෂිකාර්මික සහ වාණිජ අනුපාත අතර පරතරය 'optimizer'ලා සඳහා ලොකුම වාසිය ගොඩනගා දුන්නේ.
ලොකු ඉඩම් විකිණුම් රැල්ලක් ඇතිවේවිද?
මහා පරිමාණයේ විකිණුම් රැල්ලක් ඇතිවීම අපහසුයි. ප්රධාන ඉඩම් හිමියන් (Crown Property Bureau, Sirivadhanabhakdi සහ Chirathivat පවුල් වැනි) දිගුකාලීන උපායමාර්ග අනුගමනය කරන අතර, බදු වැඩිවීමක් (රුපියල් ලක්ෂ කිහිපයක් පමණි) නිසා තම දේපළ විකුණා දමන්නේ නැහැ. නමුත් කුඩා හා මධ්යම පරිමාණයේ, ඉඩම් අනුමානාත්මකව (speculatively) රඳවාගෙන සිටින හිමියන් ටිකෙන් ටික බැහැරවීමට පටන් ගත හැක.
මිලදී ගැනීමට පෙර ඉඩමක බදු තත්ත්වය පරීක්ෂා කරන්නේ කෙසේද?
වික්රේතාගෙන් Chanote (හිමිකම් ලේඛනය) සහ නවතම ඉඩම් බදු රිසිට්පත ඉල්ලා ගන්න. එම රිසිට්පතේ ඉඩම වර්ග කරයි: හිස්, කෘෂිකාර්මික, නේවාසික, හෝ වාණිජ ලෙස. එසේම BMA හි Department of City Planning ආයතනයෙන් ඉඩම් කලාප (zoning) පිළිබඳ තොරතුරුත් සොයාබැලීම වටිනවා.
කාර්යාල හා වෙළඳසැල් කුලී මත බලපෑමක් ඇතිද?
වක්රව, ඔව්. වාණිජ ගොඩනැගිලි හිමියන්ට තවදුරටත් අවට ඉඩම කෘෂිකාර්මික ලෙස වර්ග කර තම බදු පදනම අඩු කරගැනීමට නොහැකි වුවහොත්, මෙහෙයුම් වියදම් ඉහළ යනවා. එම බර යම් කොටසක් Grade B සහ C කාර්යාල අවකාශවල කුලී පදිංචිකරුවන් වෙතට ගමන් කිරීමට ඉඩ තිබෙනවා.
මෙය condominium එකක් ගැනීමට සම්බන්ධද?
සෘජු සම්බන්ධයක් නැහැ, මන්ද condominium බදු වෙන වශයෙන් නේවාසික අනුපාතය යටතේ ගණනය කරන නිසා. නමුත් සංවර්ධනය සඳහා වැඩි ඉඩම් සැපයුමක් ලැබීමෙන්, බැංකොක් නගර මධ්යයට වඩාත් නව ව්යාපෘති පැමිණීමට ඉඩ තිබෙනවා. එය ගැනුම්කරුවන්ට වඩාත් තෝරා ගැනීමේ පුළුල් අවස්ථා සහ තරගකාරී මිල ගණන් ලෙස වාසි සලසයි.
මූලාශ්රය: Nation Thailand
මෙම බදු ප්රතිපත්ති වෙනස කම්පනයක් නොව, සාමාන්යකරණයක් ලෙස සැලකිය හැක. නගරය සිය නීති ඉඩම් සත්ය ලෙස භාවිත වන ආකාරයට සමගාමී කරමින් සිටිනවා. සත්ය ප්රතිලාභ මත පදනම්ව දේපළ තෝරාගන්නා ආයෝජකයන්ට, එනම් අනුමානාත්මක ව්යුහයන් මත රඳා නොසිටින අයට, මෙය හොඳ සංඥාවක්: වෙළඳපොළ වඩාත් විනිවිද පෙනෙන ස්වභාවයක් ගනිමින් තිබෙනවා.
තායිලන්තයේ දේපළක ආයෝජනය කිරීමට කැමතිද? තායිලන්ත දේපළ සමඟ අප ඔබට නිවැරදි තීරණය ගැනීමට උපකාර කරන්නෙමු.