තායිලන්තයේ දේපළක් මිලදී ගැනීම ගැන සිතන ඕනෑම ශ්රී ලාංකිකයෙකු දැනගත යුතු පළමු කරුණ මෙයයි: තායි නීතිය යටතේ විදේශිකයෙකුට ඉඩමක් සෘජුවම හිමිකර ගත නොහැක. මෑතකදී බැංකොක් නගරයේ සිදුවූ මහා පරිමාණ පොලිස් වැටලීමක් මගින් මේ නීතිය කොතරම් තදින් ක්රියාත්මක වන්නේද යන්න ලෝකයටම පෙන්වා දුන්නා.
බැංකොක් වැටලීමේ සරල පිළිතුර
තායි පොලිසිය චීන ජාතිකයන් විසින් පාවිච්චි කරන ලද සමාගම් 33ක ජාලයක් නිරාවරණය කර ගත්තා. මෙම සමාගම් හරහා බැංකොක් නගරයේ සුඛෝපභෝගී නිවාස මිලදී ගෙන තිබූ අතර, ඒවායේ මුළු වටිනාකම බාත් බිලියන 1.275ක් (ආසන්න වශයෙන් ඇමරිකානු ඩොලර් මිලියන 35) ඉක්මවා ගිය බවයි වාර්තා වන්නේ. මෙය හුදු අනාරක්ෂිත සිද්ධියක් නොවෙයි. එය තායි බලධාරීන් රටපුරාම නාමමාත්ර හිමිකාරිත්ව ව්යුහ (nominee structures) මත පීඩනය තියුණු කරමින් සිටින බවට පැහැදිලි සංඥාවක්. බැංකොක් හෝ ෆුකට් වැනි ප්රදේශවල දේපළක් ගැන සිතන විදේශ ආයෝජකයන් සඳහා, දැන් තියුණු අවදානම් තක්සේරුවක් කිරීමට කාලය පැමිණ තිබෙනවා.
සිද්ධ වූයේ මොකක්ද?
පරිච්ඡේදය සරලයි: විදේශ ආයෝජකයෙකු තායි නාමමාත්ර කොටස් හිමියන් සමඟ තායි සමාගමක් ලියාපදිංචි කරනවා. ඊට පසුව එම සමාගම හරහා ඉඩම් හා නිවාස මිලදී ගැනීමෙන්, විදේශිකයන්ට සෘජු ඉඩම් හිමිකාරිත්වය තහනම් කරන නීතිය මගහරින්නට උත්සාහ කරනවා. මෙවර, තායි විශේෂ විමර්ශන දෙපාර්තමේන්තුව (DSI) මෙම රටාව හඳුනාගෙන දැඩි පියවර ගෙන තිබෙනවා.
ප්රධාන කරුණු - ඉලක්කම් වලින්
-
විදේශ ඉඩම් හිමිකාරිත්ව තහනම 1954 ඉඩම් සංග්රහ පනතේ (Land Code Act) 86 වගන්තියේ සඳහන් වේ. මෙම නීතිය වසර 70කට වඩා වෙනසක් නොකර පවතී. පදිංචිකරුවන්ට හෝ Elite වීසා හිමියන්ට වුවද මින් නිදහසක් නැත
-
විදේශ ව්යාපාර පනත (1999) යටතේ, ඉඩම් ගනුදෙනු ඇතුළු ක්රියාකාරකම්වල නිරත තායි සමාගමක විදේශ හිමිකාරිත්වය **49%**කට සීමා වේ. තායි කොටස් හිමියන් සැබෑ ප්රාග්ධනයක් ආයෝජනය නොකරන නාමමාත්ර ගිවිසුම් අපරාධමය වරදක් ලෙස වර්ග කර ඇත
-
The Nation Thailand වාර්තා අනුව, මෙම විමර්ශනයේ දේපළ බැංකොක්හි ප්රසිද්ධ නාගරික ප්රදේශවල පිහිටා ඇති අතර, එක් නිවසක සාමාන්ය වටිනාකම බාත් මිලියන 38.6ක් (ඇමරිකානු ඩොලර් මිලියන 1කට වඩා) පමණ වේ
-
ෆුකට්, පංගා ඇන් හා ක්රාබි ප්රදේශවල පවත්වන ලද අදියර-3 සම්බන්ධ මෙහෙයුමකදී, නිලධාරීන් 500කට වඩා යොදවා, පුද්ගලයන් 59ක් අත්අඩංගුවට ගෙන, ස්ථාන 60ක් සෝදිසි කර, ඉඩම් හා කොටස් හිමිකාරිත්ව ව්යුහ හා සම්බන්ධ සමාගම් 77ක් විමර්ශනය කර ඇති අතර, ඒවායේ වටිනාකම බාත් බිලියන 1.053ක් පමණ වේ
-
සමූයි සහ පංගන් ප්රදේශවල පමණක් විදේශ සම්බන්ධ සමාගම් 11,400කට වඩා සමාලෝචනයට ලක්ව ඇති අතර, රට පුරා සමාගම් 7,000කට වඩා සමාලෝචනය කර, දැනටමත් සමාගම් 850කට වඩා නඩු පවරා ඇත. රාජ්ය පාඩුව බාත් බිලියන 15ක් ලෙස ඇස්තමේන්තු කර ඇත
-
ගොඩනැගිල්ලේ විදේශ හිමිකාරිත්ව කෝටාව (මුළු තට්ටු ප්රමාණයෙන් **49%**කට සීමා) ඉක්මවා නොගිය විට, විදේශිකයන්ට නීත්යානුකූලව condominium ඒකක freehold හිමිකාරිත්වය යටතේ මිලදී ගත හැක
-
2024 සහ 2025 අතර, විදේශිකයන්ට රයි 1ක් (වර්ග මීටර් 1,600) දක්වා ඉඩම් මිලදී ගැනීමට අවසර දෙන පනතක් රජය සලකා බැලුවත්, අවම ආයෝජනය බාත් මිලියන 40ක් ලෙස යෝජනා වී තිබූ අතර, දේශපාලන විරෝධතා හමුවේ එය අත්හිටුවා ඇත
-
නාමමාත්ර ව්යුහ සඳහා දඬුවම් අතරට බාත් මිලියන 1 දක්වා දඩ, වසර 3ක් දක්වා සිර දඬුවම්, සහ ඉඩම් දෙපාර්තමේන්තුව අණ දෙන පරිදි දින 180ක් තුළ බලහත්කාරයෙන් දේපළ විකිණීම ඇතුළත් වේ
මෙය බැංකොක්වලට පමණක් සීමා වූවක් ද?
එසේ නොවේ. ෆුකට්, පංගා ඇන් සහ ක්රාබි ප්රදේශවලද සමාන්තර මෙහෙයුම් සිදුවී ඇති අතර, එහිදී සමාගම් 77ක් සම්බන්ධයෙන් විමර්ශන සිදුවී තිබෙනවා. ෆුකට් තුළ දේපළ ගැන සිතන ශ්රී ලාංකික ආයෝජකයන් සඳහා, මෙය රටපුරාම එකම ප්රතිපත්තියක් යටතේ ක්රියාත්මක වන බවට හොඳ සාක්ෂියක්.
නීත්යානුකූල විකල්ප මොනවාද?
හොඳ ආරංචිය නම්, තායිලන්තයේ දේපළ ආයෝජනය සදහටම වසා දමා නැති බවයි. නීතියට අනුකූලව ක්රියා කරන පහත විකල්ප ලබාගත හැක:
- Freehold condominium ඒකක - ගොඩනැගිල්ලේ විදේශ කෝටාව 49%ට ඇතුළත් නම් සම්පූර්ණයෙන්ම ඔබේ නමින් ලියාපදිංචි කළ හැක
- දිගු කාලීන ලීස්හෝල්ඩ් ගිවිසුම් (වසර 30+30+30) - විලා වැනි දේපළ සඳහා පොදුවේ භාවිතා වන ක්රමයක්
- BOI සම්බන්ධිත ව්යුහ - විශේෂිත ආයෝජන ව්යාපෘති සඳහා අනුමැතිය ලබා ගත් ව්යුහ
නාමමාත්ර ව්යුහයක අවදානම් මොනවාද?
අවදානම බරපතළයි. දේපළ අත්පත් කර ගැනීම හා අපරාධ නඩු පැවරීම ඉක්මවා, ආයෝජකයා සම්පූර්ණයෙන්ම නාමමාත්ර කොටස් හිමියන් මත රඳා පවතී. නීතිමය වශයෙන් සමාගම හිමි වන්නේ තායි 'හවුල්කරුවන්ට' බැවින්, ඕනෑම මොහොතක ඔවුන්ට දේපළ විකිණීමට හෝ අධ්යක්ෂවරුන් වෙනස් කිරීමට හැකියි. එවැනි ආරවුල් අධිකරණයට ගිය විට, සාමාන්යයෙන් තීන්දුව රාජ්යයට පක්ෂවයි.
දැන් තියුණු ලෙස බලාත්මක කිරීම ඇයි?
කරුණු කිහිපයක් එකට එකතු වී තිබෙනවා. ඉහළ යන සුඛෝපභෝගී දේපළ මිල මාධ්ය හා මහජන අවධානය ආකර්ෂණය කර ගත්තා. 'විදේශිකයන්ට ඉඩම් විකිණීම' පිළිබඳ දේශපාලන කතිකාවක් පාර්ලිමේන්තුවේදී ශක්තිමත් වුණා. එසේම DSIට අමතර අරමුදල් හා අනුමානාශ්රිත ඩිජිටල් මෙවලම් ලැබී ඇති අතර, ඒවා පාවිච්චි කරමින් සැක සහිත සංස්ථාපිත ව්යුහ හඳුනා ගැනීම වේගවත් වී තිබෙනවා. බැංකොක් සිට ෆුකට් හා දකුණු දූපත් දක්වා අදියරෙන් අදියර සිදුවෙන මෙහෙයුම් මගින් මෙය තහවුරු වේ.
බැංකොක්හි වඩාත් අවධානයට ලක්වන ප්රදේශ මොනවාද?
ප්රධාන ප්රදේශ ලෙස Sukhumvit, Sathorn, Thonglor සහ Bang Na, Ramkhamhaeng ප්රදේශවල moo baan (ගේට් සහිත නිවාස සංකීර්ණ) අවධානයට ලක්වේ. බාත් මිලියන 20කට වඩා අගය ඇති දේපළ ස්වයංක්රීයව සමාලෝචනය සඳහා සලකුණු කෙරේ.
ලීස්හෝල්ඩ් ක්රමය ආරක්ෂිතද?
දිගු කාලීන ලීස්හෝල්ඩ් ගිවිසුම් (අලුත් කිරීමේ විකල්ප සහිතව වසර 30ක්) තායි නීතිය යටතේ පිළිගත් නීත්යානුකූල ක්රමයකි. පළමු වසර 30 සම්පූර්ණයෙන්ම ආරක්ෂිතයි. දෙවන හා තෙවන කාලසීමා අලුත් කිරීම ගිවිසුමේ කොන්දේසි සහ ඉඩම් හිමිකරු පිළිගැනීම මත රඳා පවතී. එබැවින් හොඳින් සකස් කරන ලද නීතිමය ගිවිසුමක් අත්යවශ්ය වේ.
දේපළ අත්පත් කර ගැනීමෙන් පසු සිදුවන්නේ කුමක්ද?
ඉඩම් දෙපාර්තමේන්තුව දින 180ක් තුළ බලහත්කාරයෙන් විකිණීමට නියෝගයක් නිකුත් කරයි. හිමිකරු ස්වේච්ඡාවෙන් විකිණීමට අසමත් වුවහොත්, දේපළ වෙන්දේසියට යයි. දඩ මුදල් හා පිරිවැය අඩු කර ඉතිරි මුදල හිමිකරුට ආපසු ලබා දෙන අතර, වෙන්දේසි මිල සාමාන්යයෙන් වෙළඳපොළ මිලට වඩා බෙහෙවින් අඩුය.
ආයෝජකයන්ට ප්රාග්ධනය ආරක්ෂා කරගන්නේ කෙසේද?
ප්රධාන පියවර තුනක් වැදගත්:
- Freehold condominium එකක් 49% විදේශ කෝටාව තුළ මිලදී ගන්න
- විලාවක් ගැන කැමතිනම්, පරීක්ෂිත නීතිඥයෙකු මගින් සකස් කරන ලද ලීස්හෝල්ඩ් ව්යුහයක් භාවිතා කරන්න
- සංවර්ධකයා සමඟ කිසිදු සම්බන්ධයක් නැති ස්වාධීන නීතිඥයෙකු මගින් සෑම දේපළක්ම නිසි පරිශීලනයට (due diligence) ලක් කරන්න
මෙම විමර්ශනය හුදු අහම්බයක් නොවෙයි. එය තායි බලධාරීන්ගේ ක්රමානුකූල ප්රතිපත්තියක කොටසකි. දශක ගණනාවක් තිස්සේ ක්රියාත්මක වූ නාමමාත්ර ව්යුහ දැන් පිළිගත නොහැකි තරමේ අවදානමක් උසුලා ඇත. බැංකොක් හෝ දූපත්වල දේපළක් සැලසුම් කරන ආයෝජකයන් සඳහා, එකම විශ්වාසදායක මාවත වන්නේ තදින්ම නීත්යානුකූල හිමිකාරිත්ව ආකෘති පමණි. එසේ වුවත්, තායිලන්තයේ දේපළ වෙළඳපොළ තවමත් ආකර්ෂණීයයි: condominium ලාභාංශ වාර්ෂිකව 5-7% අතර පවතින අතර, සිංගප්පූරුව හෝ හොංකොං හා සසඳන විට ආරම්භක වියදම බෙහෙවින් අඩුයි. නමුත් ප්රාග්ධන ආරක්ෂාව ආරම්භ වන්නේ නිවැරදි ගනුදෙනු ව්යුහයෙන්. තායිලන්තයේ දේපළක් ගැන සැලසුම් කරන ඕනෑම කෙනෙකුට, තායිලන්ත දේපළ කණ්ඩායම වශයෙන් අපගේ නිර්දේශය සරලයි: නීතිය මුලින්ම, ලාභය දෙවනුව.
මූලාශ්රය: International Investment