පුකට් 2026: දේපළ පරීක්ෂණ නීති දැඩි වීමෙන් ගැනුම්කරුවන්ට වාසියක් ලැබෙන්නේ කෙසේද?

කෙටියෙන් කිව්වොත්: මොකක්ද මේ වෙනස?

2026 මුල් කාර්තුවේදී පුකට් බලධාරීන් විදේශිකයන් සම්බන්ධ දේපළ ගනුදෙනු විශාල පරිමාණයෙන් පරීක්ෂණයට ලක් කළහ. විශේෂත්වය නම්, මෙය ගැනුම්කරුවන් තුළ භීතියක් ඇති කරනවා වෙනුවට, වෙළඳපොළම ප්‍රතිසංවිධානය වීමට හේතු වීමයි. විනිවිද පෙනෙන ලෙස ව්‍යාපාර කරන සංවර්ධකයන් වාර්තා කරන්නේ 2025 ට සාපේක්ෂව ගැනුම්කරුවන්ගේ විමසීම් 15-20% කින් වැඩි වී ඇති බවයි. අනෙක් අතට, 'grey market' ක්‍රම වේගයෙන් ආකර්ෂණීයත්වය අහිමි කරගනිමින් තිබේ.

මෙහි ඇත්තටම වෙනස් වී ඇත්තේ නීතිය නොවේ. තායි නියාමකයින් අලුත් නීතියක් හඳුන්වා දී නැත. ඔවුන් කරන්නේ දශක ගණනාවක් තිස්සේ පවතින නීති දැඩිව ක්‍රියාත්මක කිරීම පමණි. 1979 කොන්ඩෝමිනියම් පනත, ඉඩම් සංග්‍රහය (Land Code), සහ කොන්ඩෝ ව්‍යාපෘතිවල විදේශිකයන්ට 49% හිමිකම් සීමාව මේ සියල්ල දශක ගණනාවක සිට තිබූ නීති. නමුත් ඉතිහාසයේ ක්‍රියාත්මක කිරීම දුර්වල විය. දැන් එය සම්පූර්ණයෙන්ම වෙනස් වී ඇති අතර, පුකට් වෙත බලා සිටින සෑම විදේශීය ආයෝජකයෙකුම මෙය තේරුම් ගත යුතුය.

කෙටි පිළිතුර

• කොන්ඩෝමිනියම්වල විදේශිකයන්ට 49% හිමිකම් සීමාව දැන් සෑම ගනුදෙනුවකදීම ඉඩම් කාර්යාලය (Land Office) විසින් තහවුරු කරනු ලැබේ

• තායි ප්‍රොක්සිකරුවන් හරහා 'nominee' ඉඩම් හිමිකාරිත්වය ඉඩම් සංග්‍රහ පනතේ 96 bis වගන්තිය යටතේ අපරාධ වරදකි

• විනිවිද පෙනෙන, සංවර්ධක-මූලික ව්‍යාපෘතිවල මිල ඉහළ යමින් තිබේ: වෙරළබඩ කොන්ඩෝ අංශයේ පුකට් හි සාමාන්‍ය වර්ග මීටර මිල THB 85,000-130,000 දක්වා ළඟාවී ඇත

• දිගුකාලීන විලා පාලනයක් අපේක්ෂා කරන විදේශිකයන් සඳහා නීත්‍යානුකූල මාර්ගය ලෙස 30+30+30 වර්ෂ කුලී (leasehold) ව්‍යුහයන් තවමත් පවතී

• පරීක්ෂණ බහුතරයක් සිදුවන්නේ විදේශිකයන්ගේ සාන්ද්‍රණය වැඩිම Rawai, Cherngtalay, සහ Bang Tao ප්‍රදේශවලය

• ඕනෑම ගිවිසුමකට අත්සන් කිරීමට පෙර ස්වාධීන නීතිඥයෙකු සමඟ 'due diligence' පරීක්ෂණයක් සිදු කරන ලෙස ආයෝජකයන්ට තදින් උපදෙස් දෙනු ලැබේ

ප්‍රධාන කරුණු ඔබ දැනගත යුතුයි

• 1979 කොන්ඩෝමිනියම් පනත (B.E. 2522) මගින් ඕනෑම කොන්ඩෝ ව්‍යාපෘතියක විදේශිකයන්ගේ හිමිකාරිත්වය මුළු ලියාපදිංචි තට්ටු ප්‍රදේශයෙන් හරියටම 49% කට සීමා කර ඇත. එම කෝටාව පිරුණු පසු, ඉඩම් කාර්යාලය තවත් freehold ලියාපදිංචි කිරීම් ප්‍රතික්ෂේප කරයි

• තායිලන්ත මහ බැංකුවේ දත්ත අනුව, පුකට් දේපළ මිලදී ගැනීම් සඳහා විදේශයන්ගෙන් පැමිණි විදේශ මුදල් හුවමාරු 2025 දී 27% කින් වැඩි වී ඇති අතර, මෙය නියාමන අවධානය තියුණු කිරීමට හේතු විය

• 2026 මුල් භාගයේදී, පුකට් පළාත් ඉඩම් කාර්යාලය විදේශිකයන් ඉඩම් ලබාගැනීමට භාවිත කරන තායි සමාගම්වල කොටස්කරු වාර්තා හරස්-පරීක්ෂා කිරීම ආරම්භ කළේය

• 2026 අගෝස්තු 1 වනදා සිට, තායිලන්තයේ ව්‍යාපාර සංවර්ධන දෙපාර්තමේන්තුව (DBD) විදේශ ආයෝජන සහිත සමාගම්වල තායි කොටස්කරුවන්ගෙන් සැබෑ ආයෝජන ධාරිතාව ඔප්පු කිරීමට මාස තුනක බැංකු ප්‍රකාශන වැනි මූල්‍ය ලේඛන ඉල්ලා සිටී. මෙය දේපළ, ආගන්තුක සත්කාර සහ නිවාඩු නිකේතන අංශ ඉලක්ක කරගත් 'nominee' විරෝධී පුළුල් වැඩසටහනක කොටසකි

• පුකට් හි freehold කොන්ඩෝමිනියම්වල සාමාන්‍ය කුලී ප්‍රතිලාභ අනුපාතය වසරකට 5-7% ක් වන අතර, එමගින් දිවයින දකුණු-නැගෙනහිර ආසියාවේ වඩාත්ම ආකර්ෂණීය වෙළඳපොළක් බවට පත් කරයි

• 2024 JLL ගෝලීය දේපළ විනිවිදභාවී දර්ශකයේ තායිලන්තය 36 වන ස්ථානයට පත් වූ අතර, වසර දෙකක් තුළ ස්ථාන හයකින් ඉහළ ගොස් ඇත

• ඉඩම් සංග්‍රහයේ 96 bis වගන්තිය යටතේ 'nominee' හිමිකාරිත්වයට දඬුවම් THB 20,000 දක්වාත්, සහ/හෝ වසර 2 දක්වා සිර දඬුවම දක්වාත් ළඟා විය හැක

• විදේශිකයන්ට අවම වශයෙන් THB මිලියන 40 ක ආයෝජනයක් සමඟ ඉඩම් 1 rai (වර්ග මීටර 1,600) දක්වා මිලදී ගැනීමට ඉඩ දෙන යෝජනාවක් තායි රජය සමාලෝචනය කරමින් සිටී. නමුත් මෙම පනත තවම සම්මත වී නැත

නිතර අසන ප්‍රශ්න

2026 දී විදේශිකයන්ට පුකට් හි ඉඩම් හිමි විය හැකිද?

නැත. තායිලන්තයේ ඉඩම් සංග්‍රහය යටතේ විදේශිකයන්ට ඍජුව ඉඩම් හිමිකාරිත්වය තහනම්ය. නීත්‍යානුකූල එකම මාර්ගය දිගුකාලීන කුලී (leasehold) ගිවිසුමකි. සාමාන්‍යයෙන් එය අලුත් කිරීමේ විකල්ප සහිතව වසර 30 දක්වා දිගු වේ. විදේශිකයෙකු සැඟවුණු ප්‍රතිලාභියා වන තායි සමාගම් හරහා ගොඩනගන ව්‍යුහයන් නීති විරෝධීය. දැන් වැඩිදියුණු කළ විගණන හරහා ඒවා ක්‍රියාශීලීව හඳුනාගනු ලබයි.

49% කෝටාව කියන්නේ මොකක්ද, කොන්ඩෝ මිලදී ගැනීමට එය බලපාන්නේ කෙසේද?

කොන්ඩෝමිනියම් පනත යටතේ, විදේශිකයන්ට එක් ව්‍යාපෘතියක මුළු ලියාපදිංචි තට්ටු ප්‍රදේශයෙන් 49% කට වඩා හිමි විය නොහැක. ඉතිරි 51% තායි පුරවැසියන්ට හෝ තායි-බහුතර ආයතනවලට අයත් විය යුතුය. එම කෝටාව පිරුණු පසු, freehold මිලදී ගැනීම කළ නොහැක. ඉතිරි වන්නේ කුලී විකල්පය පමණි.

පුකට් හි කුමන ප්‍රදේශ දැන් වැඩි පරීක්ෂාවකට ලක් වී තිබේද?

ප්‍රධාන අවධානය බටහිර වෙරළබඩ ප්‍රදේශයයි: Bang Tao, Cherngtalay, Layan, Kamala, සහ Rawai. මෙම ප්‍රදේශවල විදේශිකයන් සම්බන්ධ ගනුදෙනු සහ තායි සමාගම් හරහා ලියාපදිංචි කළ විලා වල ඉහළම සාන්ද්‍රණයක් දක්නට ලැබේ.

Nominee ව්‍යුහයක් හරහා විලාවක් මිලදී ගෙන තිබුණොත් වෙන්නේ මොකක්ද?

'Nominee' සැකසුම් ඔප්පු වුවහොත් ඉඩම් කාර්යාලයට තායි සමාගමක හිමිකාරිත්ව අයිතිය අහෝසි කළ හැක. විදේශීය ගැනුම්කරුවන්ට දේපළ සහ ආයෝජනය කළ ප්‍රාග්ධනය දෙකම අහිමි වීමේ අවදානම පවතී. ගනුදෙනුවට සම්බන්ධ පාර්ශ්ව දෙකටම අපරාධ වගකීම අදාළ වේ.

පුකට් හි දේපළක් මිලදී ගැනීමේදී ආයෝජකයන්ට තමන් ආරක්ෂා කරගත හැක්කේ කෙසේද?

ප්‍රධාන පියවර තුනක් තිබේ: 1) තහවුරු කරගත හැකි කෝටාවක් ඇති සංවර්ධකයන්ගෙන් freehold කොන්ඩෝ පමණක් මිලදී ගන්න; 2) විලා සඳහා, ඉඩම් කාර්යාලයේ ලියාපදිංචි කළ කුලී ව්‍යුහයක් භාවිත කරන්න; 3) Chanote අයිතිකර ලේඛනය සහ ඉඩමේ සම්පූර්ණ ඉතිහාසය තහවුරු කරගැනීමට ස්වාධීන නීතිඥයෙකු පත් කරන්න. විදේශිකයෙකු ලෙස පුකට් දේපළක් මිලදී ගැනීම පිළිබඳ මාර්ගෝපදේශ එකක සඳහන් වන පරිදි, හිමිකාරිත්වය සාමාන්‍යයෙන් බෙදෙන්නේ ඉඩම සඳහා ලියාපදිංචි කුලීකරණයක් සහ ගොඩනැගිල්ල සඳහා වෙනම freehold ඔප්පුවක් ලෙසය. මේ දෙක ස්වයංක්‍රීයව එකට ඈඳී නොපවතී.

මම දැන් පුකට් හි ආයෝජනය කළ යුතුද, එසේත් නැත්නම් ලොප්පොර්තුවක් බලාපොරොත්තු විය යුතුද?

විස්මිත ලෙස, දැඩි නීති ක්‍රියාත්මක කිරීම වෙළඳපොළ වඩාත් ආරක්ෂිත කරමින් තිබේ. නීත්‍යානුකූලව අනුකූල දේපළවල මිල ඉහළ යමින් තිබෙන්නේ, ඉල්ලුම grey market අංශයෙන් විනිවිද පෙනෙන අංශයට මාරු වෙමින් තිබෙන නිසාය. බලා සිටීම යනු, මාස හයකින් එකම දේපළ සඳහා වැඩි මුදලක් ගෙවීමට සිදුවීමයි.

පුකට් වෙළඳපොළට ඇතුළු වීමට අවශ්‍ය අවම මිල කීයද?

Nai Harn හෝ Kata ප්‍රදේශවල වෙරළබඩ studio කොන්ඩෝවක් ආරම්භ වන්නේ ආසන්න වශයෙන් THB මිලියන 3.5-4.5 ක් (ආසන්න වශයෙන් ඩොලර් 100,000-130,000) සිටය. Bang Tao හි ප්‍රිමියම් ව්‍යාපෘතිවල නිදන කාමර එකේ ඒකක ආරම්භ වන්නේ THB මිලියන 7-8 සිටය.

තායිලන්තයේ දේපළක් මිලදී ගැනීමේදී මට බදු ගෙවීමට සිදු වේද?

ඔව්. නැවත විකුණන දේපළ මිලදී ගැනීම් සඳහා, සම්මත වියදම් අතරට හුවමාරු ගාස්තුව (2%), විශේෂ ව්‍යාපාර බද්ද (වසර 5 ක් තුළ විකුණන්නේ නම් 3.3%), මුද්දර ගාස්තුව (0.5%), සහ මූලාශ්‍රයේදී අඩු කරන බද්ද (withholding tax) ඇතුළත් වේ. මෙම වියදම් ගැනුම්කරු සහ විකුණුම්කරු අතර බෙදෙන ආකාරය ගිවිසුමේ සාකච්ඡා කෙරේ. මෑත නියාමන යාවත්කාලීන කිරීම් වලින් ද පෙන්නුම් කරන්නේ, THB මිලියන 5 ට වැඩි ඉඩම් ගනුදෙනු දැන් අරමුදල් මූලාශ්‍රය සහ සැබෑ හිමිකරු (beneficial ownership) සම්බන්ධයෙන් අමතර පරීක්ෂාවකට ලක් වන බවයි. විශේෂයෙන් විවාහ සැකසුම්, අවයස්කයන්, හෝ විදේශිකයන් පාලනය කරන සමාගම් සම්බන්ධ අවස්ථාවලදී.

අවසන් වචනය

පුකට් හි දැඩි නීති ක්‍රියාත්මක කිරීම හොඳින් සූදානම් වූ ආයෝජකයෙකුට තර්ජනයක් නොවේ. එය වෙළඳපොළෙන් අවුල් සහගත ක්‍රම ඉවත් කර, නීත්‍යානුකූලව අනුකූල වත්කම්වල අගය ඉහළ නංවන පෙරහන් ක්‍රියාවලියකි. තහවුරු කරගත් නාලිකා හරහා ක්‍රියා කරන්න, සුදුසුකම් ලත් නීතිඥයෙකු පත් කරගන්න, සම්පූර්ණ ලේඛන සහිත ව්‍යාපෘති තෝරාගන්න.

තායිලන්තයේ ආයෝජනය කිරීමට සූදානම්ද? තායිලන්ත දේපළ හි විශේෂඥයන් ඔබට සුදුසුම දේපළ සොයාගැනීමට උදව් කරනු ඇත.

මූලාශ්‍රය: Nation Thailand