පුකෙට්හි කොන්ඩෝමිනියම් ඒකකයක් වෙනුවෙන් රුසියානු ගැනුම්කාරයෙකු බැංකු මාරුවක් යවනවා. සතියක් ගතවෙනවා. සල්ලි developer ගේ ගිණුමට ලැඟුම් ගන්නවා, නමුත් Land Department එය freehold විදිහට ලියාපදිංචි කරන්න ප්රතික්ෂේප කරනවා. හේතුව? FET (Foreign Exchange Transaction) සහතිකයක් නැහැ. මුදල් ගමන් කරපු මාර්ගය වැරදිලා තමයි, මුදල් ප්රමාණය හෝ අරමුණ නෙමෙයි.
තායිලන්තයේ දේපළක් හිමිකර ගැනීම රුසියානු පුරවැසියන්ට කිසිම නීතියක් යටතේ තහනම් නෑ. රුසියාවේ විදේශ වත්කම් පිළිබඳ නීතිය පවා මෙය අවහිර කරන්නේ නෑ. සැබෑ ප්රශ්නය මුදල් ලෙජිටිමට්ලි මායිම හරහා ගමන් කරන ආකාරය සහ එය ඉතිරි කරන ලේඛන පිටපත ගැනයි.
Russian බැංකු බහුතරයක් SWIFT පද්ධතියෙන් විසන්ධි වූ පසු, විදේශීය දේපළ සඳහා ගෙවීම් සම්පූර්ණයෙන්ම නැවත ගොඩනගා ගැනීමට සිදු වුණා. ගෙවීම් නියෝජිතයන්, තුන්වන පාර්ශව මාරු, මුදල් සුඩුව සහ crypto chains ආදී විවිධ විසඳුම් මතුවී තිබෙනවා. මේවායින් සමහරක් Federal Law 173-FZ (ව්යවහාර මුදල් නියාමන නීතිය) සමඟ අනුකූලයි, නමුත් අනෙක් සමහරක් රුසියානු දණ්ඩ නීති සංග්රහයේ Article 193.1 එකට හානිකර ලෙස ආසන්නයි.
නෛතිකව පිළිගත් ගෙවීම් මාර්ග තුනක් මොනවාද?
ගෙවීම් නීත්යානුකූලව ක්රියාත්මක වන මාර්ග තුනක් තියෙනවා: ගැනුම්කාරයාගේ පෞද්ගලික ගිණුමෙන් රුසියානු බැංකුවක් හරහා මාරු කිරීම, ප්රකාශිත විදේශීය බැංකු ගිණුමකින් මාරු කිරීම, හෝ දෙපස මායිම්වලදීම ප්රකාශිත මුදල් රත්රන් ලෙස රට තුළට ගෙනඒම. මේ තුනෙන් එකක් නොමැතිව freehold ලියාපදිංචියක් සාක්ෂාත් කරගැනීම දුෂ්කරයි.
මුදල් රට තුළට ගෙනඒම පමණක් තායි පැත්තේ අවශ්යතාවය සම්පූර්ණ කරන්නේ නෑ. freehold විදිහට ලියාපදිංචි කරන්න FET (Foreign Exchange Transaction) සහතිකයක් අවශ්යයි, එය විදේශීය ව්යවහාර මුදල් තායිලන්තයට පිටතින් පැමිණ, තායි බැංකුවක් තුළදීම බාත් බවට හුවමාරු වූ බව තහවුරු කරන ලේඛනයයි. සුඩුවක් අතේ ගෙනාවත් මේ ලේඛනය නිර්මාණය වෙන්නේ නෑ.
FET සහතිකයක් නිසැකවම අවශ්යද?
FET සහතිකයක් නොමැතිව Land Department කිසිම විදේශිකයෙකුගේ නමට කොන්ඩෝ ඒකකයක් freehold විදිහට ලියාපදිංචි කරන්නේ නෑ. එය බැංකුවකින් නිකුත් කරන තහවුරු කිරීමක් - විදේශීය මුදල් විදෙස් රටකින් පැමිණ තායිලන්තය ඇතුළතදීම බාත් බවට හුවමාරු කරගත් බව සනාථ කරන ලේඛනයයි.
පුකෙට්හි ඉඩම් කාර්යාල කීපයක් වසර ගණනාවක සිටම, 30-අවුරුදු leasehold ලියාපදිංචි කිරීම සඳහා පවා මේ ලේඛනය ඉල්ලා තිබෙනවා. ඒ නිසා leasehold ලෙසින් මිලදී ගැනීමට සැලසුම් කළත්, FET සහතිකයක් ලබාගත හැකි ලෙසින්ම ගෙවීමේ ක්රමය සැලසුම් කිරීම ප්රඥාවන්තයි.
ගෙවීම් නියෝජිතයෙකු තෝරාගන්නේ කොහොමද?
ගෙවීම් නියෝජිතයන් (payment agents) පිළිගත හැකියි, නමුත් පෞද්ගලික පුද්ගලයන් සඳහා ගනුදෙනු කිරීමට විශේෂයෙන් බලපත්ර ලබාගත් අයට පමණයි - corporate foreign trade බලපත්ර සහිත ආයතනවලට නොවෙයි. ඉතාම වැදගත්ම ලේඛනය නියෝජිත ගිවිසුමයි (power of attorney/agency contract), එහි අරමුණ 'real estate payment' ලෙසින්ම පැහැදිලිව සඳහන් විය යුතුයි. 'transfer service' හෝ, ඊටත් වඩා නරකයි, 'goods supply' ලෙසින් සඳහන් වීම කිසිසේත් නොකළ යුතුයි.
සේවාව සඳහා දෙන ලද මුදල් රිසිට්පතක් තමයි නියෝජිතයෙකු රුසියාව තුළ පැහැදිලිව, විනිවිදභාවයෙන් ක්රියාත්මක වන බවට ලාභදායක සලකුණ. එවකට රිසිට්පතක් නොදෙන නියෝජිතයෙකුගෙන් ඉවත් වීම හොඳයි.
වෙළඳපොළ commission එක ගනුදෙනු මුදලින් 1% සිට 2.5% දක්වා පමණයි, ඊට අමතරව exchange spread එකක් ද එකතුවනවා. විවිධ නියෝජිතයන් අතර මෙම මිල ගණන් වෙනස්කම් ගනුදෙනු බජට්ටුවෙන් 1.5% තරම් වෙනස් විය හැකියි.
කරන්නම බැරි වැරදි මොනවාද?
පොදුම වැරැද්ද: කොන්ඩෝවක් ගැනීමට තියෙන මුදල, භාණ්ඩ හෝ උපකරණ සඳහා ගෙවීමක් ලෙසින් යවනවා. මෙය කරන්නේ ව්යාජ අරමුණක් යටතේ මාරු කිරීමක්, එය මුදල් නැවත ගෙන්වීමේ ඉල්ලීමකට, රුසියානු පරිපාලන කේතයේ Article 15.25 යටතේ දඩයකට, විශාල මුදල් සඳහා නම් Article 193.1 යටතේ අපරාධ වගකීමකට පවා තුඩුදිය හැකියි.
අනෙක් අවදානම් සමූහයක් තියෙනවා:
- විසන්ධි වූ යවන්නන් සමූහයක්: රුසියාවේ එක සමාගමක් මුදල් ලබාගෙන, තායි developer වෙත මුදල් ලැඟුම් ගන්නේ සම්පූර්ණයෙන්ම වෙනස් ආයතනයකින්. ගිවිසුමේ අවසාන ගෙවන්නා නම් කර, කලින් සම්පූර්ණ වූ ගෙවීම් උදාහරණ ඉල්ලා සිටින්න.
- සම්බන්ධයක් නැති තුන්වන පාර්ශවයෙකුගෙන් ගෙවීම: තායි developerවරු දැන් වැඩිපුර ප්රතික්ෂේප කරන්නේ ගැනුම්කාරයාට කිසිම සම්බන්ධයක් නැති පුද්ගලයන්ගෙන් එන මුදලුයි.
- Cryptocurrency වලින් ගෙවීම: 173-FZ යටතේ digital assets රුසියානු හෝ විදේශීය මුදල් ලෙස සලකන්නේ නෑ. පැහැදිලි තහනමක් නැති වුණත්, රුසියාව පැත්තෙන් තහවුරු කරන ලේඛනයක්ම ලැබෙන්නේ නෑ. මුදල් නැවත ගෙන්වීමේදී මුදල් ගිය ආකාරය බදු අධිකාරියට සම්පූර්ණයෙන් පැහැදිලි කළ හැකි විටදී පමණක් crypto භාවිතා කරන්න.
තායිලන්තය සහ රුසියාව අතර දේපළ දත්ත හුවමාරුවක් තිබෙනවාද?
දේපළ ගනුදෙනු පිළිබඳ ස්වයංක්රීය දත්ත හුවමාරුවක් තායිලන්තය සහ රුසියාව අතර නෑ. නමුත් බැංකු ගිණුම් තොරතුරු හුවමාරු වෙනවා, ඒ නිසා අවධානය අඩුවෙයි, සම්පූර්ණයෙන් ඉවත් වන්නේ නෑ. ප්රශ්නය බොහෝවිට මතුවෙන්නේ ලියාපදිංචිය අවසන් වූ දිනයේ නෙමෙයි - දික්කසාදයකදී, බදු පරීක්ෂණයකදී, හෝ දේපළ විකිණීමෙන් පසු මුදල් රුසියාවට ආපසු ගෙන ඒමට උත්සාහ කරන විටයි.
ඒ නිසා මම යෝජනා කරන්නම්: ගිවිසුම, රිසිට්පත, ගෙවීම් ඕඩරය, FET, developerගේ තහවුරු කිරීම - මේ සියල්ල එකම ෆයිල් එකක සම්පූර්ණයෙන් සකස් කරගෙන, අවුරුදු 10ක් පමණ තියාගන්න. මුදල් 1%ක commission එකක් ඉතිරි කරගැනීමට ව්යාජ ලේඛන මත ගොඩනගපු ගනුදෙනුවක් කිසිසේත්ම වටින්නේ නෑ.
2026 සඳහා කර්මාන්තයේ මාර්ගෝපදේශය එකම ව්යුහයකට යනවා: විදේශීය මුදලින්, හැකිතාක් තුන්වන රටක බැංකු ගිණුමක් හරහා, කෙළින්ම තායි බැංකුවකට මුදල් මාරු කරන්න. එවිට බැංකුව ගැනුම්කාරයාගේ නමින්ම FET නිකුත් කරයි, එය title ලියාපදිංචියේ නම සමඟ ගැළපෙනවා.
මූලාශ්රය: Realty-Phuket.com