Banglamung ඉඩම් කාර්යාලයට බාත් මිලියන 4ක cashier's check එකක් සමඟ එන ගැනුම්කරුවෙකුට වසරකට පෙර මිනිත්තු 90කින් registration එක අවසන් වුණා. දැන් එහෙම නෑ. 2026 මැයි මාසයේ සිට පළමු ප්රශ්නය මුදල් ආවේ කොහෙන්ද, රස්සාව මොකක්ද, තායි කොටස් හිමියන් 51% ට කිසිදාක dividend එකක් නොලැබුණේ ඇයි කියන එකයි.
Fuket හෝ Bangkok හෝ කොහේ වුණත් Thai company එකක් හරහා විලා එකක්, ලෑන්ඩ් එකක් අරගෙන ඉන්න ලාංකික ගැනුම්කරුවන්ට මේක සෘජුවම බලපාන කාරණයක්.
2026 නීති වෙනස ඇත්තටම මොකක්ද?
මේක අලුත් නීතියක් නෙවෙයි. Thailand's Department of Lands 2026 මැයි මාසයේ 'most urgent' කියලා circulars 3ක් රටේ පළාත් 76ටම යැව්වා. Land Code එකේ දශක දෙකක් තිස්සේ තිබූ Section 113 (Thai citizen කෙනෙක් foreigner කෙනෙකුගේ නාමයෙන් ඉඩම් තියාගන්න බෑ කියන එක) දැන් සියලුම ලෑන්ඩ් කාර්යාල හරහා එකම විදිහට, ඒකාබද්ධව enforce කරනවා. කලින් Bangkok එකේ register වුණු සමාගමක් Surat Thani එකේ ඉඩමක් ගත්තත් ඒක check කරන්නෙ නෑ. දැන් නිරන්තරව update වෙන ජාතික database එකක් හරහා 2019දී closed වුණු transaction එකක් 2027 review cycle එකකදී ආයෙත් මතුවෙන්න පුළුවන්.
කුමන මුදල් සීමාවන්ට scrutiny එනවද?
- බාත් 2,000,000 ඉක්මවන cash ගනුදෙනු: ගැනුම්කරුගේ මුදල් මූලාශ්රය, income, occupation, සමස්ත ආර්ථික තත්ත්වය පිළිබඳ mandatory scrutiny ක්රියාත්මක වෙනවා.
- බාත් 5,000,000 ඉක්මවන appraised value ඇති දේපළක්: ගෙවීම cash වුණත් bank transfer වුණත් එකම enhanced review එක.
මේ සීමා දෙක ඕන ඕන විදිහට තෝරගත්තෙ නෙවෙයි. බාත් මිලියන 2ක සීමාව land එකක් සමඟ ඇති almost ඕන විලා එකකටම වඩා අඩුයි, ඒත් provincial Thai buyers ගේ සාමාන්ය ගනුදෙනු බොහොමයක් ඉන් පිට. ඒ කියන්නෙ foreign-facing market segment එකට හරියටම tune කරපු filter එකක්.
Phuket හි සිද්ධිය කෙබඳුද?
Phuket එකේ 600ට වැඩි සමාගම් දැනටමත් DSI (Department of Special Investigation) සහ Ministry of Commerce ගේ scrutiny එකට ලක්වෙලා. මේ crackdown එක 2026 අගෝස්තු 1 සිට Order 2/2569 යටතේ තවත් තීව්ර වෙලා. Foreigner 49%, Thai shareholders 51% (ඇත්තටම කිසිම capital දායක නොකළ, management එකේ නොසිටි) කියන classic structure එක තමයි target කරන්නෙ.
Flag වීම කියන්නෙ violation එකක් තහවුරු වීම නෙවෙයි. එය screening process එකක් විතරයි. නමුත් review එකක් තුළින් nominee ownership එකක් තහවුරු වුණොත්, Land Code එක යටතේ forced sale එකකට යාම, Thai nominee shareholders ලාට criminal liability එකටත් ලක්වීම සිද්ධ වෙන්න පුළුවන්.
කාලය කීයක් වෙනස් වේද - ප්රායෝගික බලපෑම
කලින් office visit එකකින් හෝ දෙකකින් closed වුණු transaction එකක් දැන් bank statements, income verification, source of funds explanation ඉල්ලුවොත් සති 2ක සිට 4ක් දක්වා ගත වෙන්න පුළුවන්. Registration එකට විශේෂයෙන් පියාසර කරලා එන අයෙක් same-day closing එකක් උපකල්පනය කරන්නෙ නැතුව buffer එකක් තියාගන්න ඕන. Banks ද තමන්ගේ පැත්තෙන් tighten කරලා, company purchase එකකට සම්බන්ධ මුදල් release කරන්න කලින් bank statements මාස 3ක් ඉල්ලනවා.
Aster of Asia හි අපේ මතය: personal home ownership සඳහා vehicle එකක් විදිහට Thai company structure එකේ කාලය බොහෝ දුරට ඉකුත් වෙලා. Existing structures ඔක්කොම හෙට වෙනකොට modare වෙනවා කියලා නෙවෙයි, නමුත් ඒකට attached risk එක දැන් open-ended වෙලා, කාලයාගේ ඇවෑමෙන් continuous වෙලා. නැවත විකුණන්නට හදන විටදී uncertainty එකක් විකුණන එක අමාරුයි.
ඇත්තටම වෙනස් විකල්ප මොනවද?
ලංකාවේ ගැනුම්කරුවෙකුට ජීවත් වීමට හෝ rent දීමට ගන්නා දේපළක් සඳහා දෙක තියෙනවා:
- Foreign freehold condominium quota (Condominium Act යටතේ building එකේ total area වලින් 49% දක්වා): direct clean legal path.
- Long-term registered land lease (අවුරුදු 30ක් දක්වා, land office එකේ register කළ) structure එකේ මතුපිට ඇති building එකේ වෙනම ownership එකක් සමඟ: resale එකේ පහසුව අඩු වුණත් nominee-structure risk එකක් නෑ.
ඇත්තටම genuine business එකක් (hotel, restaurant, agriculture) revenue, taxes, payroll, ඇත්තටම capital invest කළ Thai shareholders සමඟ ක්රියාත්මක වන company එකකට මේ කිසිවක් අදාළ නෑ. ඒවා තමයි නීතිය protect කරන්න හදුනු ව්යුහයන්මයි.
Shareholders reshuffle කරන එකෙන් හෝ shares අමතරව මිලදී ගැනීමෙන් structure එකක් 'clean up' කරන්න හදන එක attention deflect කරනවා වෙනුවට attract කරනවා. Revenue නැති company එකක ownership එකේ sudden reshuffle එකක් investigators ට පේන්නෙ එය ඇත්තටම මොකක්ද කියලාමයි.
දැන් ගත යුතු ප්රායෝගික පියවර
ඔබේ title deed එකත් company incorporation documents එකත් අරගෙන ලෑන්ඩ් කාර්යාලය ඒක කරන්න කලින් ඔබම independent audit එකක් කරන්න. Structure එක hollow නම්, ඔබේම කාලසටහනට, ඔබේම කොන්දේසි වලට ඒක address කරන එක වඩා හොඳයි.
මූලාශ්රය: Calinka Thailand (Dzen)