ෆුකට් හෝ කෝ සමුයි හි විල්ලා එකක් Thai සමාගමක් හරහා අයිති කරගෙන සිටින කෙනෙකු ලෙස, ඔබ මෙම ලිපිය කියවීමට පෙර ම මේ ප්රශ්නය අහන්න: 'මගේ Thai හවුල්කරුගේ මුදල් ආවේ කොහෙන්ද, ඒ ගැන මට ලේඛන තියෙනවද?' 2026 මැයි මාසයේ සිට, ෆුකට් සහ චොන්බුරි ඉඩම් කාර්යාල මේ ප්රශ්නය ඉස්සරහටම අහනවා. නිතිය වෙනස් වී නැත. විදේශිකයෙකුට තවමත් සෘජුව ඉඩම අයිති කරගත නොහැක, Thai බහුතර සමාගමකට තවමත් හැකියි. වෙනස් වී ඇත්තේ සත්යාපන ක්රමයයි.
2026 මැයි ලේඛන තුනෙන් ඇත්ත වශයෙන් වෙනස් වුණේ මොකක්ද?
Thailand ඉඩම් අංශය (Department of Lands) සියලුම පළාත් ඉඩම් කාර්යාලවලට 'ඉතා හදිසි' ලෙස ලකුණු කළ ලේඛන තුනක් යැව්වා. මේවායින් නිතිය වෙනස් වී නැත, ඒ වෙනුවට Department of Business Development (DBD) දත්ත සමුදාය සමඟ සමාගම් තොරතුරු පරික්ෂා කිරීම, මූල්ය ලේඛන ඉල්ලීම, සහ ස්ථානීය පරීක්ෂණ (site visits) සිදු කිරීම අනිවාර්ය කරයි. මෙතෙක් තිබුණේ නිලධාරියෙකුගේ අභිමතය මත රඳා පැවති පරීක්ෂණ ක්රමයක්, දැන් ඒක සම්බන්ධිත දත්ත පද්ධතියක් හරහා ක්රියාත්මක වන ඒකාබද්ධ ක්රමයක්.
මෙය 2026 වසරේ ලියාපදිංචි කරන ගනුදෙනු වලට පමණක් සීමා නොවේ. වසර පහක්, දහයක් තිස්සේ පවතින සමාගම් හරහා ඉඩම් අයිතිය පවතින පරණ ව්යුහයන් ද මෙම විමර්ශනයට යටත් වේ.
කවදාද මගේ ගනුදෙනුව 'අවදානම් සහිත' ලෙස සළකුණු වන්නේ?
මූලාශ්ර පරීක්ෂාව (source-of-funds check) ක්රියාත්මක වන සීමාව මෙන්න:
- ටී.එච්.බී. මිලියන 2ක් හෝ ඊට වැඩි මුදල් ගෙවීමක්
- ටී.එච්.බී. මිලියන 5කට වැඩි වටිනාකමකින් යුත් වත්කමක්
මෙම සීමාව ඉක්මවූ විට, ගනුදෙනුවේ සම්බන්ධ සියලුම පුද්ගලයන්ගේ මූලාශ්රය, ආදායම සහ රැකියාව පිළිබඳ පරීක්ෂණයක් ආරම්භ වේ. විදේශිකයන්ගේ ප්රාග්ධනය, කොපමණ කොටස් හෝ පාලනයක් ඇතුළත් වී ඇත්ද යනාදිය නියම මට්ටමකට වැඩි සමාගම් 'අධි අවදානම්' (high-risk) ලෙස සළකුණු වී, කොටස්කරු ලේඛනය, DBD ගොනු, මූල්ය ලේඛන, ගිවිසුම් සහ ස්ථානීය පරීක්ෂණයකට ලක්වේ.
මෙය වින්දිතයෙකු කරන ක්රියාවක් නොවේ. Department එක පැහැදිලිවම කියන්නේ, 'අධි අවදානම්' සළකුණු කිරීම යනු පරීක්ෂණ පෙරහන් (screening filter) එකක් මිස වරද තහවුරු කිරීමක් නොවේ කියායි.
Thai නාමිකයෝ (nominees) ක්රමය ඇත්තටම ක්රියාත්මක වුණේ කොහොමද?
මෙම ක්රමය එහි වත්මන් පරිශීලකයන්ට වඩා පරණයි. 1990 දශකයේ දෙවන භාගයේ, ආසියානු මූල්ය අර්බුදයෙන් පසුව, තායිලන්තය එහි ඉඩම් නිතිය (Land Code) නොවෙනස්ව තබාගෙන දේපළ වෙළඳපොළ විදේශීය ප්රාග්ධනයට විවෘත කළා. විදේශිකයන්ට condominium ෆ්රීහෝල්ඩ් සහ බදු අයිතිය ලබාදුනා. ඉඩම පමණක් ඉන් ඉවත් වුණා.
වෙළඳපොළේ පිළිතුර වූයේ: Thai පුරවැසියන් 51%ක කොටස් හිමිකම දරන Thai සමාගමක්, සත්ය පාලනය බර ඡන්ද අයිතියක් සහිත preferred shares, කොටස් උකස් ගිවිසුම් (share pledge agreements) සහ බලපත්ර (powers of attorney) හරහා විදේශිකයා අතේ තබාගැනීම. කෝ සමුයි, හුවා හින්, ෆුකට් බටහිර වෙරළ තීරයේ සම්පූර්ණ විල්ලා වීදි මේ ආකාරයෙන් ම ව්යුහගත වී ඇත.
2006දී අභ්යන්තර කටයුතු අමාත්යාංශය මුලින්ම මෙය වසා දැමීමට උත්සාහ කළා. නමුත් උපදෙස් තිබුණත් පරීක්ෂා කිරීමට උපකරණ තිබුණේ නැහැ. පළාත් ඉඩම් කාර්යාලයකට පෙනුණේ ලේඛන ෆෝල්ඩරයක්, සම්බන්ධිත දත්ත සමුදායක් නොවේ. 2026 ලේඛන තුන වෙනස් කරන්නේ ඒ මූලික ගැටලුවම.
Thai නාමිකයෙකු වීමේ දඬුවම කුමක්ද?
Foreign Business Act යටතේ නාමික අයිතිය (nominee ownership) තවමත් අපරාධ වරදකි. විදේශීය ගැනුම්කරුට සහ 'front shareholder' ලෙස කටයුතු කරන Thai පුරවැසියාට යනු දෙදෙනාටම ටී.එච්.බී. 100,000 සිට 1,000,000 දක්වා දඩ සහ වසර තුනක් දක්වා සිර දඬුවම් පැනවේ. දැන් front shareholder කෙනෙක් සොයාගැනීම කලින්ට වඩා මිල අධික සහ අවදානම් සහගතයි.
වඩාත් පුළුල් ලෙස, විදේශීය සහභාගීත්වයක් සහිත සමාගම් 46,000කට වඩා මේ දැනටමත් ජාතික මට්ටමින් විගණන යටතේ ඇති බව 2026 වර්ෂයේ දක්වන කර්මාන්ත වාර්තා පවසයි.
නාමික ව්යුහයක් තිබෙනවා නම් සිදුවිය හැක්කේ මොකක්ද?
ඉඩම් නීතිය (Land Code) අනුව නීතිවිරෝධීව ලබාගත් ඉඩම් නියමිත කාලයක් තුළ අලෙවි කරන්නට අණ කිරීමට, සහ එය නොපිළිපදින්නේ නම් බලෙන් විකිණීමට බලධාරීන්ට හැකියි. එහෙත් ප්රායෝගිකව මේ ආකාරයේ දැවැන්ත වශයෙන් ඉඩම් අත්පත් කරගැනීම් (mass confiscations) වෙළඳපොළේ දක්නට නොලැබී ඇත, එය දැනටත් අපේක්ෂා කළ යුතු දෙයක් නොවේ; විදේශීය ගැනුම්කරුවන් ප්රධාන ඉල්ලුම් ප්රභවයක් වන resort පළාත් වල දේශපාලනිකව එය ඉතා වැයදායක වේ.
වඩාත් සත්ය ප්රතිඵලය නම් ශබ්දයක් නැති, දුෂ්කරතාවක්: 'අධි අවදානම්' ව්යුහයක් සමාලෝචනය හරහා ගමන් කරන අතරතුර මාස ගණනාවක් ඇදී යන අලෙවියක්, ගැනුම්කරු පසුබැසෙන විටත් මිල අඩුවීම වඩාත් පුළුල් වීම.
Thai සමාගමක් වෙනුවට බදු ගිවිසුමක් තෝරාගත යුත්තේ කවදාද?
මගේ අදහස: ඔබ දැන් Thai සමාගමක් සහ ලියාපදිංචි කරන ලද දිගු කාලීන බදු ගිවිසුමක් (leasehold) අතර තෝරාගැනීමට සිටින කෙනෙක් නම්, බදු ගිවිසුම තෝරාගන්න. වසර 30ක බදු ගිවිසුමක්, chanote title එකේ පිටුපස ලියාපදිංචි කළ එකක්, අයිතිය දුර්වල වුවත් විගණනයකදී කඩා වැටෙන්නේ නැහැ, ඔබව අපරාධ නඩුවක විෂය කරන්නෙත් නැහැ. විදේශිකයන් සඳහා ලබාගත හැකි එකම සම්පූර්ණ ෆ්රීහෝල්ඩ් ආකාරය 49% විදේශීය හිමිකම් කෝටාව තුළ ඇති condominium ඒකකයකි, එය තවමත් වඩාත් අවුල් රහිත, ආරක්ෂිත විකල්පයයි.
මෙයට එක් වැදගත් ව්යතිරේකයක් තිබෙනවා: සියලුම කෝපරේට් ව්යුහ ලියා දැමීම ඉක්මන් තීරණයක්. Thai හවුල්කරුවන් සත්ය වශයෙන් සිටින, ප්රාග්ධනය නිසි ලෙස ගෙවා ඇති, පිරිසිදු ගොනු කිහිප වසරක් තිබෙන සමාගමක් විගණනයකදී පසුබසින්නේ නැහැ. නමුත් එවැනි සමාගමක් සත්ය මුදල් සහ සත්ය ව්යාපාරයක් අවශ්ය කරයි, කවචයක් නොවේ.
ටී.එච්.බී. මිලියන 5-6ක අයවැයකින් සම්පූර්ණ කරන ලද condominium ඒකකයක් සොයන කෙනෙකුට මෙයින් කිසිවක් අදාළ නොවේ. සමාගමක් නැහැ, නාමිකයෙක් නැහැ, appraised value එකකින් ක්රියාත්මක වන මූලාශ්ර සීමාවක් නැහැ. ව්යුහගත කිරීමට කිසිවක්ම නැහැ.
ලියාපදිංචි කිරීම ගැන ප්රායෝගික සටහනක්: ඉඩම් කාර්යාලයේ අයිතිය පවරාගැනීමට පෞද්ගලිකව පැමිණීම හෝ Thai නිතිය අනුව සම්පූර්ණයෙන් ලියන ලද බලපත්රයක් (power of attorney) අවශ්ය වේ, දැන් කාර්යාල පෞද්ගලික පැමිණීම කෙරෙහි වඩාත් තහනම්ය. queue එකට, valuation එකට, bank draft එකට දින දෙක-තුනක් වෙන් කරගන්න. Thailand දේපළ තෝරාගැනීමේදී මෙවැනි විස්තර කලින් සලකා බැලීම ගාස්තුවකින් වළක්වා ගැනීමට උපකාරී වේ.
මූලාශ්රය: Restate.ru