කෙටියෙන් උත්තරය
තායිලන්තයේ නීතිය අනුව, ඩිවෙලපර් කෙනෙක් 'force majeure' කියලා කියපු පමණින්ම ඔහුගේ වගකීම් වලින් ඉබේම නිදහස් වෙන්නේ නෑ. තායි සිවිල් සහ වාණිජ නීති සංග්රහයේ 8 සහ 219 වගන්ති අනුව, ඒ තත්ත්වය සැබවින්ම කලින් අනුමාන කරගන්න බැරි, වළක්වගන්න බැරි, තමන්ගේ පාලනයෙන් පිටත සිද්ධියක් බව ඩිවෙලපර්ම ඔප්පු කරන්න ඕන. ඉදිකිරීම් ද්රව්ය මිල ටිකක් ඉහළ යාම වගේ දේවල් සාමාන්යයෙන් මේකට හසුවෙන්නේ නෑ.
මේක තියරි එකක් විතරක් නෙවෙයි. Phuket හි off-plan (ඉදිකිරීම් අවසන් නොවූ) කොන්ඩෝ වෙළඳපොළේ 2021 සිට 2025 දක්වා ආසන්න බාත් බිලියන 470ක ගනුදෙනු සිදුවෙලා තියෙනවා. ඉන් ආසන්න වශයෙන් 60%ක්ම විදේශිකයන් විසින් සිදුකරපු ගනුදෙනුයි. ඒත් ගැනුම්කරුවන් ආරක්ෂා කරන පද්ධති සහ අධීක්ෂණය තවමත් සාපේක්ෂව දුර්වලයි. ගිවිසුමට අත්සන් කරන්න කලින් ගෙවපු ඩිපොසිට් සල්ලි, ප්රොජෙක්ට් එක නවත්තුවොත් ආපහු ලබාගැනීමට සහතිකයක් නැති අවස්ථා ගොඩක් තියෙනවා.
Force Majeure ගැන ඉක්මන් කරුණු
- තායි නීතිය යටතේ Force Majeure කියන්නේ, කලින් අනුමාන කරගන්න බැරි, වළක්වන්න බැරි සිද්ධියක් (තායි සිවිල් සහ වාණිජ නීති සංග්රහයේ 8 වගන්තිය)
- ඩිවෙලපර් ඔප්පු කළ යුතුයි, force majeure සිද්ධියත් ප්රමාදයත් අතර ලේඛනගත සම්බන්ධතාවයක් තියෙන බව
- ගැනුම්කරුවන්ට අයිතියක් තියෙනවා, නිශ්චිත හේතුවත් සංශෝධිත කාලසටහනත් සඳහන් ලිඛිත දැනුම්දීමක් ලබාගැනීමට
- 2025-2026 කාලයේ සාමාන්ය Force Majeure ප්රමාදයන් මාස 3 සිට 12 දක්වා පවතිනවා
- ගිවිසුමයි සියල්ල තීරණය කරන්නේ: ගිවිසුමේ force majeure වගන්තියක් නැත්නම්, වෙනම උසාවි නඩුවක් නොමැතිව ඩිවෙලපර්ට ඒක භාවිතා කරන්න බෑ
- ලේඛන තියාගැනීම අත්යවශ්යයි: විස්තරාත්මක වාර්තා තියාගන්න ගැනුම්කරුවන්ට තමන්ගේ අයිතිවාසිකම් ආරක්ෂා කරගැනීම බෙහෙවින් පහසුයි
තත්ත්ව 4ක් සහ ඔබ කරන්න ඕන දේ
තත්ත්වය 1: සැබෑ, තහවුරු කරගත හැකි Force Majeure
රටපුරාම ඇති වුණු ඉන්ධන හිඟයක් හෝ රජය පනවපු සීමා කිරීමක් තමයි මේකට හොඳ උදාහරණයක්. මෙවැනි අවස්ථාවක ප්රමාදය පිළිගැනීම තර්කානුකූලයි, නමුත් නව කාලසටහනක් සහිත ලිඛිත දැනුම්දීමක් අනිවාර්යයෙන් ඉල්ලා සිටින්න. සේවා ගාස්තු වට්ටමක් හෝ අවසාන ෆිනිෂින් වැඩ වැඩිකිරීමක් වගේ වන්දියක් ඉල්ලා සිටින්නත් පුළුවන්. ඩිවෙලපර්ගේ මූල්ය පසුබිම ශක්තිමත් සහ ස්ථාපිත එකක් නම්, අවදානම අඩුයි.
තත්ත්වය 2: Force Majeure එකක් 'වහන්සියක්' විදිහට පාවිච්චි කිරීම
සමහර ඩිවෙලපර්ලා ඉන්ධන අර්බුදය ගැන කියද්දී, සැබෑ හේතුව මුදල් හිඟකමක් හෝ දුර්වල ප්රොජෙක්ට් සැලසුම් කිරීමක් වෙන්න පුළුවන්. ගිවිසුම ස්වාධීන නීතිඥයෙකු ලවා පරීක්ෂා කරවගන්න, කියන හේතුව සැබෑ වෙළඳපොළ තත්ත්වයන් සමඟ සසඳා බලන්න. තායි උසාවි force majeure ඉල්ලීම් සමීපව පරීක්ෂා කරන්නේ මේ නිසාමයි.
තත්ත්වය 3: ප්රමාදය දිගින් දිගටම, ඩිවෙලපර් නිහඬයි
මේක තමයි වඩාත්ම භයානක තත්ත්වය. දැනුම්දීමක් නෑ, සංශෝධිත කාලසටහනක් නෑ, විකුණුම් කාර්යාලයෙන් උත්තරයක් නෑ නම්, ඒක අනතුරු ඇඟවීමක්. ඉක්මනින්ම කටයුතු කරන්න: (notarized) තායි පරිවර්තනයක් සහිත විධිමත් ලිපියක් යවන්න, තායිලන්තයේ Office of the Consumer Protection Board (OCPB) වෙත පැමිණිල්ලක් ගොනු කරන්න. ඒ එක්කම දේශීය නීතිඥයෙක් සම්බන්ධ කරගැනීම ශක්තිමත්ව නිර්දේශ කරනවා.
තත්ත්වය 4: ගිවිසුම අවසන් කරන්න ගැනුම්කරුට අවශ්ය නම්
ප්රමාදය සාධාරණ කාලයකට වඩා (සාමාන්යයෙන් මාස 12ට වඩා) වැඩි නම්, ගැනුම්කරුට ගිවිසුම අවසන් කර මුදල් ආපහු ලබාගැනීමට ඉල්ලා සිටිය හැක. නමුත් ආපහු ගෙවීමේ කොන්දේසි ගිවිසුම අනුව වෙනස් වෙනවා. ඩිවෙලපර්ලා බොහෝවිට ගෙවපු මුදලින් 10% සිට 30% දක්වා තමන් ළඟම තියාගන්නවා. තායිලන්තයේ සිවිල් නඩු පැවරීමකට සාමාන්යයෙන් වසර 1 සිට 2 දක්වා ගතවෙනවා.
සසඳා බැලීමේ වගුව
| සලකුණ | සැබෑ Force Majeure | සැක සහිත Force Majeure | වංචනික සැලසුමක් |
|---|---|---|---|
| දැනුම්දීම | දින සහ හේතු සමඟ විධිමත් ලිපියක් | වචනිකව හෝ අපැහැදිලි ඊමේල් එකක්, විස්තර නෑ | කිසිම සන්නිවේදනයක් නෑ |
| සාක්ෂි | රාජ්ය මූලාශ්ර, මාධ්ය, කර්මාන්ත වාර්තා | සාමාන්ය ප්රකාශ, විශේෂතා නෑ | ලේඛන කිසිවක් ලබාදෙන්නේ නෑ |
| නව කාලසටහන | පැහැදිලි අදියරෙන් අදියර සැලැස්මක් | අපැහැදිලි පොරොන්දු | නියමිත දින නිතරම මාරු වෙනවා |
| ගැනුම්කරුගේ ක්රියාව | පිළිගන්න, ලේඛනගත කරන්න, ප්රගතිය නිරීක්ෂණය කරන්න | ස්වාධීන ගිවිසුම් සමාලෝචනයක් | වහාම නීතිඥයෙක් සහ OCPB පැමිණිල්ල |
| ආපහු ගෙවීමේ හැකියාව | ඉහළයි (ප්රොජෙක්ට් අවසන් වූ පසු) | මධ්යම මට්ටමක් (සාකච්ඡා හරහා) | අඩුයි (උසාවි ක්රියාමාර්ග පමණයි) |
සුලභ වැරදි සහ ඒවා වළක්වාගන්නා ආකාරය
වැරැද්ද 1: Force Majeure ප්රමාදයට කාල සීමාවක් නොමැති ගිවිසුමකට අත්සන් කිරීම පිළියම: අත්සන් කරන්න කලින්, force majeure ප්රමාදයකට උපරිම කාල සීමාවක් (උදාහරණයක් විදිහට දින 180ක්) ගිවිසුමේ තියෙනවද කියලා තහවුරු කරගන්න. ඒ කාලසීමාවෙන් පස්සේ ගිවිසුම අවසන් කරගැනීමට ඔබට අයිතියක් තියෙන්න ඕන.
වැරැද්ද 2: සිද්ධීන් ලේඛනගත නොකිරීම පිළියම: සියලුම ලිපි ලේඛන තියාගන්න, ඉදිකිරීම් ස්ථානය නිතරගින් ඡායාරූප ගන්න, සෑම ඇමතුමකම සහ රැස්වීමකම දිනය සටහන් කරගන්න. Messaging app screenshots තායි උසාවි විසින් සාක්ෂි විදිහට පිළිගන්නවා.
වැරැද්ද 3: විකුණුම් නියෝජිතයෙකුගේ වචනික පොරොන්දු මත රැඳී සිටීම පිළියම: කිසිම ගිවිසුමක් තායි භාෂාවෙන් ලිඛිතව ලේඛනගත කරලා, බලයලත් සමාගම් නියෝජිතයෙකුගේ අත්සනක් සමඟ තියෙන්න ඕන.
වැරැද්ද 4: ඔබේ රටේ නීතිමය රටාවන් තායිලන්තයේත් වලංගු වේ කියලා සිතීම පිළියම: තායි දේපළ නීතියේ විශේෂඥතාවක් තියෙන නීතිඥයෙකු කුලියට ගන්න. විදේශීය නීතිමය රාමු මෙතනට කෙළින්ම බලපානේ නෑ.
වැරැද්ද 5: තායි භාෂා දැනුමක් නොමැතිව තනියම සාකච්ඡා කිරීම පිළියම: පරිවර්තකයෙක් හෝ ද්විභාෂා නීතිඥයෙක් සම්බන්ධ කරගන්න. තායි උසාවි සහ රාජ්ය ආයතන ක්රියාත්මක වෙන්නේ තායි භාෂාවෙන් විතරයි.
වැරැද්ද 6: මූල්ය ස්ථාවරත්වය තහවුරු කරගන්නේ නැතුව ඩිවෙලපර්ගෙන් මිලදී ගැනීම පිළියම: Department of Business Development (DBD) හරහා සමාගම් ලියාපදිංචිය පරීක්ෂා කරන්න, කලින් නිම කරපු ප්රොජෙක්ට් ලැයිස්තුව බලන්න, කැපවෙන්න කලින් මූල්ය ප්රකාශන පරීක්ෂා කරන්න.
තව ටිකක් පුළුල් සන්දර්භය
තායි බලධාරීන් විදේශීය හිමිකාරීත්ව ව්යුහයන් පිළිබඳ අධීක්ෂණය තව තදින් තියෙනවා. Koh Samui සහ Koh Phangan පමණක් ගත්තත්, nominee සම්බන්ධතා තියෙන සමාගම් 11,400කට වඩා පරීක්ෂාවට ලක්වෙලා තියෙනවා. ඒ අනුව, ගැනුම්කරුවන් ලෙස ඔබ තව තවත් ලේඛන කටයුතු සහ due diligence අපේක්ෂා කරන්න ඕන, අඩු නෙවෙයි. මේක තව තදින් නියාමනය වෙන වෙළඳපොළක්, Force Majeure ඉල්ලීම් ඒ නීතිමය පරීක්ෂාවට ලක්වෙන එක් අංශයක් විතරයි.
එතකොට වැදගත්ම කරුණ මේකයි: කලබල වෙන්න එපා, නමුත් නිශ්ක්රීයවත් ඉන්න එපා. Force Majeure කියන්නේ නීතිමය ක්රියාපටිපාටියක්, ඩිවෙලපර්ගේ වගකීම මුළුමනින්ම මකලාදාන ආවරණයක් නෙවෙයි. ලේඛනගත කරන්න, තහවුරු කරගන්න, ඉක්මනින්ම වෘත්තිකයන් සම්බන්ධ කරගන්න. ඔබ කොච්චර ඉක්මනින් ක්රියාත්මක වෙනවද, ඔබේ ආයෝජනය ආරක්ෂා කරගැනීමේ අවස්ථාවත් ඒ තරමටම වැඩියි. Phuket වගේ තැනක ආයෝජනය කරද්දී, තායිලන්ත දේපළ වගේ දේශීයව අත්දැකීම් තියෙන කණ්ඩායමක සහාය ලබාගැනීම මේ වගේ අවස්ථාවලදී විශාල වැදගත්කමක් ලබාදෙනවා.
මූලාශ්රය: The CITY - Asia