ඉතාම කෙටියෙන් පිළිතුර
පුකෙට් වගේ තැනක මුහුදු ඉස්කුරුප්පු කොන්ඩෝමිනියම් එකක් ගැන කතා කරද්දී, තායිලන්තයේ ලොකුම රහසිගත ලාභ ප්රභවය තියෙන්නේ ගබඩා (warehouse) අංශයේ. එය අවුරුද්දකට 8-12%ක් වගේ ලාභයක් දෙනවා - ඒක බැංකොක් කොන්ඩෝ එකකින් ලැබෙන 3-5%ට වඩා දෙතුන් ගුණයක් වැඩියි. මේකට හේතුව ලොකු, සරලයි: ඉල්ලුමට සමානුපාතිකව ගබඩා ඉදිකිරීම දියුණු වෙන්නේ නෑ.
Bangkok Post වාර්තා කරන විදිහට, තායිලන්තයේ ගබඩා සැපයුම සීමිත වීම නිසා දේපළ හිමියන්ට ලොජිස්ටික් ක්රියාකරුවන්ගෙන් උපරිම මිලක් ගන්න පුළුවන් තත්ත්වයක් ඇති වෙලා. Cushman & Wakefield ආයතනයේ 2026 දෙවන කාර්තුවේ වාර්තාව අනුවත් 2021 සිට කාර්මික භූමිය සඳහා ඉල්ලුම සැපයුමට වඩා 10%කට වඩා ඉක්මවා ගිහින්. ඒ නිසා ඉඩම් මිල සහ කුලිය දෙකම දිගින් දිගටම ඉහළ යනවා.
පදිංචියට හෝ නිවාඩුවකට කොන්ඩෝ එකක් ගන්න හිතාගෙන ඉන්න ආයෝජකයෙකුට ගබඩා ආයෝජනය පුදුම විය හැකි එකක්. ඒත් 2026දී ලෝකයේ වඩාත්ම කැපී පෙනෙන ආයෝජන අවස්ථා අතරින් එකක් හැදෙන්නේ මේ අංශයේමයි.
ගබඩාවකින් ලැබෙන ලාභය කොපමණද?
තායිලන්තයේ ගබඩා ආයෝජනවලින් ස්ථානය සහ ගණය අනුව අවුරුද්දකට 8-12% අතර ශුද්ධ කුලී ලාභයක් ලැබෙනවා. සංසන්දනය කරද්දී, බැංකොක් කොන්ඩෝමිනියම් **3-5%**ක් සහ පුකෙට් විලා **5-7%**ක් පමණයි. ඊට අමතරව අවුරුද්දකට **3-5%**ක් වගේ ප්රාග්ධන අගය වර්ධනයක් වෙනම එකතු වෙනවා.
සැපයුම් හිඟය තියෙන්නේ මොකද්ද?
දැනට ඉල්ලුමෙන් **15-20%**ක් පමණ සැපයුම හිඟයි කියලා ගණන් බලා තියෙනවා. නව ගබඩා ඉදිකිරීම් ඒ වේගයට ගැලපෙන්නේ නෑ. Grade A තත්ත්වයේ ගබඩාවක් සම්පූර්ණයෙන් ඉදිකරන්න මාස 8-14ක් ගතවෙනවා - මේ කාලය තුළත් ඉල්ලුම තව ඉහළ යනවා. ඒ නිසා හිඟය තව තවත් තදවෙනවා මිසක් අඩුවෙන්නේ නෑ.
Bangkok Post වාර්තා කරන විදිහට, 2026 දෙවන කාර්තුව වෙනකොට රට පුරා ready-built warehouse (RBW) ප්රමාණය අඩක් වගේ වර්ග මීටර් 6.05 මිලියනක් ලෙසත්, ready-built factory (RBF) ප්රමාණය වර්ග මීටර් 3.42 මිලියනක් ලෙසත් ස්ථාවරව පවතිනවා. මේකෙන්ම පේනවා සැපයුම කොච්චර තද වෙලාද කියලා.
ප්රධාන කලාප - කොහෙද මේ ඉල්ලුම වැඩිම?
- Eastern Economic Corridor (EEC): Chonburi, Rayong, Chachoengsao යන පළාත් තුන ආවරණය කරන රජයේ සංවර්ධන වැඩසටහන. EEC තුළ යටිතල පහසුකම් ආයෝජනය රුපියල් ට්රිලියන 1.5ක් (THB) ඉක්මවනවා
- Samut Prakan: Suvarnabhumi ගුවන්තොටුපොළට සහ Laem Chabang වරායට ආසන්නයි
- Chonburi: EEC හදවත සහ මෝටර් රථ කර්මාන්තයේ මධ්යස්ථානය
- Pathum Thani: බැංකොක්හි උතුරු ලොජිස්ටික් කේන්ද්රස්ථානය
- Motorway 7 මංතීරුව (බැංකොක් - පටයා අතර) තායිලන්ත ගබඩා ලොජිස්ටික්ස් ලෝකයේ 'රන් ත්රිකෝණය' ලෙස සැලකෙනවා
ප්රධාන ලොජිස්ටික් කේන්ද්රස්ථානවල පිරවුම් අනුපාතය **90%**ට වඩා වැඩියි.
කුලිය කීයද? Grade අනුව මිල වෙනස්කම්
| ගබඩා ගණය | ස්ථානය | මාසික කුලිය (THB/වර්ග මීටරයට) |
|---|---|---|
| Grade A | EEC | 175-200 |
| Grade B | බැංකොක් අවට | 120-150 |
| මූලික ශාලා | පළාත් ප්රදේශ | 80-100 |
EEC හි Grade A ගබඩාවල කුලිය අවුරුද්දකට **5-7%**ක් වේගයෙන් ඉහළ යනවා. බදු ගිවිසුම් සාමාන්යයෙන් අවුරුදු 3-5ක් වන අතර, කුලිය කලින්ම නිශ්චිත ප්රතිශතයකින් වැඩිවෙන ලෙස ගිවිසුම්ගත කරලා තියෙන නිසා, ආදායම පුරෝකථනය කරන්න පහසුයි.
e-commerce වර්ධනය මේකට බලපාන්නේ කොහොමද?
තායිලන්තයේ මාර්ගගත සිල්ලර වෙළඳපොළ දැන් THB බිලියන 850ක් පමණ අගයක් ගන්නවා. ඒ වර්ධනයේ සෑම ප්රතිශතයක්ම අමතර ලොජිස්ටික් ධාරිතාවක් ඉල්ලනවා. Shopee, Lazada, TikTok Shop වගේ ප්රධාන marketplace සියල්ලම තායිලන්තයේ ගබඩා ජාලය පුළුල් කරමින් ඉන්නවා. මේක සංචාරක සමයන්ට හෝ විනිමය අනුපාත උච්චාවචනවලට එතරම් සම්බන්ධ නොවන, ව්යුහාත්මක ඉල්ලුම් සාධකයක්.
විදේශිකයෙකුට තායිලන්තයේ ගබඩාවක් කෙලින්ම මිලදී ගන්න පුළුවන්ද?
එය කරන්න බෑ. විදේශිකයෙකුට තායිලන්තයේ ඉඩම් සෘජුවම අයිතිකර ගන්න බෑ, ගබඩා දේපළක ඉඩම ද ඇතුළත් නිසා මේකත් එයටම අදාළයි. ඒ නිසා පොදුවේ ක්රම තුනක් පාවිච්චි කරනවා:
- විදේශිකයෙකුගේ සහභාගිත්වයෙන් යුත් තායි සීමිත සමාගමක් (Thai limited company) හදාගැනීම
- අවුරුදු 30+30 කාලයකට දිගු කාලීන බදු පදනමින් (leasehold) ඉඩම ලබාගැනීම
- ලැයිස්තුගත REIT එකකින් කොටස් මිලදී ගැනීම
Thai REIT ඔස්සේ ආයෝජනය කරන්නේ කොහොමද?
REIT (Real Estate Investment Trust) කියන්නේ SET හුවමාරුවේ ලැයිස්තුගත වූ පොදු දේපළ අරමුදලක්. WHA Premium Growth Freehold REIT, AIMIRT වගේ තායි කාර්මික REITs ගබඩා සහ කර්මාන්තශාලා portfolio එකක් අතේ තියාගෙන, ආදායමෙන් අවම වශයෙන් **90%**ක් ලාභාංශ ලෙස බෙදන්න නීතියෙන්ම බැඳී සිටිනවා. මේවායේ ලාභාංශ අනුපාතය අවුරුද්දකට 6-8% පමණයි.
මේකට ආයෝජනය කරන්න ඕන කරන්නේ තායි Stock Exchange (SET) එකේ brokerage ගිණුමක් විතරයි. අවම ආයෝජනය THB දහස් ගණනකින් ආරම්භ කරන්න පුළුවන් - මේකයි ගබඩා අංශයට පිවිසෙන්න තියෙන ලේසිම මාර්ගය.
ගබඩාවක් තමන් අතින්ම මිලදී ගන්න වියදම කීයද?
වර්ග මීටර් 2,000-5,000 පමණ ප්රමාණයේ ගුණාත්මක ගබඩාවක් THB මිලියන 30-80ක් (ආසන්න වශයෙන් USD 800,000 සිට 2.2 මිලියන දක්වා) වියදම් වෙනවා. මෙය කොන්ඩෝමිනියම් ආයෝජනයකට වඩා දුරින් ඉහළ ප්රවේශ මුදලක්. වාණිජ දේපළ පදනම් අගය මත **0.3%**ක් වශයෙන් දේපළ බදු අය කරනවා - මේක යුරෝපීය බොහෝ රටවලට වඩා අඩුයි.
කොන්ඩෝ එකකට වඩා ගබඩාවක් හොඳ ආයෝජනයක් වෙන්නේ ඇයි?
- මාසික කුලියට වඩා දිගු, අවුරුදු 3-5ක බදු ගිවිසුම්
- ලාභ අනුපාතය ඉහළයි, ස්ථාවරයි
- සංචාරක සමය හෝ Airbnb තරගය බලපාන්නේ නෑ
- පුද්ගලයන් වෙනුවට ආයතන කුලී පදිංචිකරුවන් වීම
අවාසි ලෙස කියන්න පුළුවන් ඉහළ ආරම්භක ප්රවේශ මුදල සහ වෘත්තීය දේපළ කළමනාකරණයක අවශ්යතාවය.
අවදානම් මොනවාද, බලාගන්න ඕන මොනවාද?
- විදේශිකයෙකු ලෙස නීතිමය ව්යුහය සකසාගැනීමේ සංකීර්ණත්වය
- ප්රධාන කුලී පදිංචිකරුවෙකු එකක් හෝ දෙකක් මතම යැපීම
- THB මුදලින්ම ආදායම ලැබෙන නිසා විනිමය අනුපාත අවදානම
- අවුරුදු 3-5කින් නව ව්යාපෘති එකවර වෙළඳපොළට එනවිට අතිරික්ත සැපයුමක් ඇතිවීමේ හැකියාව
- ගංවතුර අවදානම - 2011 ගංවතුරේදී අයුත්තයා (Ayutthaya) අවට කාර්මික ශාලා සිය ගණනක් විනාශ වුණා
තායිලන්තයට ගොස් සත්ය තත්ත්වය බැලීම වැදගත්ද?
අනිවාර්යයෙන්මයි. වාණිජ දේපළක් දුරස්ථව මිලදී ගැනීම බරපතළ අවදානමක්. ස්ථානය, ප්රවේශ මාර්ග, ගොඩනැගිල්ලේ තත්ත්වය සහ අවට පරිසරය ආයෝජකයෙකු තමන්ම ගොස් පරීක්ෂා කිරීම හොඳම ක්රමය. Suvarnabhumi ගුවන්තොටුපොළින් විනාඩි 40-90ක් තුළ පිහිටි Chonburi හෝ Samut Prakan කාර්මික කලාප වෙත එකම චාරිකාවකින් ගොස් බැලීම ප්රායෝගිකයි.
අවසාන කතාව
තායිලන්තයේ ගබඩා අංශය තවමත් ජාත්යන්තර ආයෝජකයන් නිසි ලෙස තක්සේරු කර නොමැති ආයෝජන කලාපයක්. ව්යුහාත්මක සැපයුම් හිඟය, e-commerce වර්ධනය සහ EEC වෙනුවෙන් රජයේ නොනිමි ආයෝජනය එකතු වෙලා තිරසාර ලාභ පදනමක් හදලා තියෙනවා. මුල් වතාවේ ආයෝජනය කරන අයෙකුට හොඳම මාවත වෙන්නේ තායි කාර්මික REITs එකකින් ආරම්භ කර වෙළඳපොළ ඇතුළතින් ඉගෙනගෙන, පස්සේ leasehold ව්යුහයක් හරහා සෘජු ආයෝජනයක් ගැන සිතන එක. තායිලන්ත දේපළ අවශ්ය සහාය ලබාදෙන්න සූදානම්.
මූලාශ්රය: Bangkok Post