ෆූකට් හෝ කෝ සමූයි වල villa එකක් සොයන ශ්රී ලාංකික ආයෝජකයෙකු නම්, 'තායි සමාගමක් හරහා ඉඩම මිලදී ගන්න, ඒක ලේසි' කියන උපදෙස ඔබට මීට කලකට පෙර ලැබී ඇති. නමුත් 2026 වසරේදී එම ක්රමවේදය තවදුරටත් ආරක්ෂිත නොවේ. තායිලන්තයේ බලධාරීන් දැන් අනතුරු ඇඟවීම් අවසන් කර සැබෑ බලාත්මක කිරීම් අදියරට පිවිස ඇත.
කෙටි පිළිතුර: වෙනස් වුණේ මොකක්ද?
තායි වාණිජ අමාත්යාංශයේ නවතම දත්ත අනුව, නොමිනි හිමිකාරිත්වයේ සලකුණු පෙන්වන නව සමාගම් ලියාපදිංචි කිරීම් 561 සිට 141 දක්වා, එනම් 75%කින්, පහත වැටී ඇත. නමුත් අමාත්යාංශයම අවධාරණය කරන්නේ 141 යනු ප්රසිද්ධියේ පෙනෙන කොටස පමණක් බවත්, දැනටමත් ක්රියාත්මක වන දහස් ගණන් පැරණි නොමිනි ව්යුහ මෙයට ඇතුළත් නොවන බවත්ය.
නීතිය පිටුපස ඇත්තේ මොකක්ද?
තායිලන්තයේ ව්යාපාර සංවර්ධන දෙපාර්තමේන්තුව (DBD) විසින් නිකුත් කරන ලද Order No. 2/2026, 2026 අගෝස්තු 1 සිට බලාත්මක වේ. මෙය විදේශිකයන් නොමිනි කොටස් හිමියන් හරහා තායි සමාගම් පාලනය කිරීමේ මාවත් වසා දැමීම සඳහා විශේෂයෙන් සකස් කර ඇත. නව රීති අනුව, සමාගමක් ලියාපදිංචි කරන අවස්ථාවේ පමණක් නොව, පසුව සිදුවන සෑම කොටස් හිමිකාරිත්ව වෙනසකදීම ආයෝජන ව්යුහය සහ ප්රාග්ධන මූලාශ්රය පිළිබඳ විස්තරාත්මක සාක්ෂි ඉදිරිපත් කළ යුතුය.
ඊට අමතරව, විදේශීය සහභාගීත්වය 0.01% සිට 49.99% දක්වා ඇති සමාගම් ලියාපදිංචි කිරීම් 2026 පළමු කාර්තුවේදී 51%කින්ද, 2026 මැයි 1 සිට 31 දක්වා කාලය තුළ 65%කින්ද පහත වැටී ඇති බව වෙනම DBD දත්ත කට්ටලයක් පෙන්වයි. 2026 මැද භාගය වන විට, අවදානම් කාණ්ඩයට වැටෙනු ඇතැයි ගණන් බලා ඇති සමාගම් සංඛ්යාව 119,000ක් පමණ වේ.
නොමිනි සමාගමක් යනු කුමක්ද, එය ගැටලුවක් වන්නේ ඇයි?
විදේශීය ව්යාපාර පනත (Foreign Business Act, 1999) අනුව, තහනම් ක්රියාකාරකම් අතර ඉඩම් හිමිකාරිත්වයද ඇතුළත් ක්ෂේත්රවල තායි සමාගම්වල කොටස්වලින් 49%කට වඩා විදේශිකයෙකුට හිමි විය නොහැක. නොමිනි ක්රමවේදය නිර්මාණය කර ඇත්තේ මෙම සීමාව මතුපිටින් පිළිපදින බවක් පෙන්වීමට පමණි. ප්රායෝගිකව, තායි කොටස් හිමියන් සැබෑ ප්රාග්ධනයක් ආයෝජනය නොකර, කළමනාකරණ තීරණ නොගෙන, විදේශිකයාගේ අවශ්යතාවය පරිදි පමණක් ක්රියා කරයි. තායි උසාවි මෙය පනතට එරෙහි ක්රියාවක් ලෙස නැවත නැවතත් සලකා තිබේ.
වෙළඳපොළ තක්සේරු කිරීම් අනුව, ෆූකට් සහ කෝ සමූයි ප්රදේශවල ඉඩම් කැබලි මත ඇති villa 40-60%ක් පමණ මෙවැනි නොමිනි හිමිකාරිත්ව ලක්ෂණ පෙන්වන සමාගම් හරහා මිලදී ගෙන ඇත. විශේෂ පරීක්ෂණ දෙපාර්තමේන්තුව (DSI) ෆූකට්, ක්රාබි සහ සුරාට් තානි වැනි සංචාරක පළාත්වල පරීක්ෂණ තීව්ර කර තිබේ. උසාවි විසින් නොමිනි ලෙස ඔප්පු වූ අවස්ථා ගණනාවකදී ඉඩම බලහත්කාරයෙන් විකිණීමට නියෝග කර ඇත.
දඬුවම් මොනවාද?
විදේශීය ව්යාපාර පනත යටතේ, නොමිනි ව්යුහයක් භාවිත කිරීම සඳහා වසර 3ක් දක්වා සිර දඬුවමක් සහ/හෝ රුපියල් මිලියන 1ක් (THB) දක්වා දඩයක් නියම විය හැක. උසාවියට අමතරව ඉඩම බලහත්කාරයෙන් විකිණීමට නියෝග කළ හැකි අතර, තායි නොමිනි කොටස් හිමියෝද අපරාධ වගකීමට ලක් වෙති. නොමිනි සමාගමක් පවත්වාගෙන යාමට වාර්ෂිකව THB 50,000-150,000ක් වැය වන අතර, ඉන් පසුවත් එය නීතිගත බවට කිසිදු සහතිකයක් නොමැත.
නීත්යානුකූලව villa එකක් හෝ ඉඩමක් ලබාගන්නේ කෙසේද?
තායි ඉඩම් සංග්රහයේ 86 වන වගන්තිය අනුව, විදේශිකයන්ට තායිලන්තයේ ඉඩම් සෘජුවම හිමි කරගත නොහැක. නමුත් නීත්යානුකූල විකල්ප කිහිපයක් ඇත:
- දිගුකාලීන බදු ගිවිසුම (Leasehold): සාමාන්යයෙන් වසර 30ක් සඳහා, තවත් වසර 30+30ක් නවීකරණය කිරීමේ විකල්පය සමඟ. ඉඩම බදුවට ගන්නා අතර, ඉඩම මත ඉදිකරන නිවස විදේශිකයාගේ දේපළ ලෙස ලියාපදිංචි කළ හැක.
- Usufruct අයිතිය: ඉඩම් දෙපාර්තමේන්තුවේ ලියාපදිංචි කරන ජීවිතාන්ත භාවිත අයිතියකි.
- Freehold condominium: විදේශිකයන්ට සම්පූර්ණ freehold හිමිකාරිත්වයෙන් සුදුසුකම් ලැබිය හැකි එකම දේපළ වර්ගය condominium ඒකකයකි, එහෙත් ගොඩනැගිල්ලේ මුළු බිම් ප්රමාණයෙන් විදේශීය කෝටාව 49%ට වඩා වැඩි නොවිය යුතුය. විදේශයෙන් තායි බැංකුවක් හරහා අරමුදල් ලබාගෙන, ඊට සාක්ෂි ලෙස Foreign Exchange Transaction (FET) සහතිකයක් ලබාගත යුතුය.
දැනටමත් නොමිනි සමාගමක් හරහා දේපළක් ඇත්නම් කුමක් කළ යුතුද?
වාණිජ අමාත්යාංශය පැහැදිලිවම කියා ඇත්තේ ප්රකාශිත සංඛ්යා දැනටමත් ක්රියාත්මක සියලුම නොමිනි ව්යුහයන් ආවරණය නොකරන බවයි. කොටස් හිමියන් වෙනස් කිරීම, දේපළ විකිණීම, හෝ තෙවන පාර්ශවයක පැමිණිල්ලක් වැනි ඕනෑම අවස්ථාවක DSI සහ ඉඩම් දෙපාර්තමේන්තුවට පරීක්ෂණයක් ආරම්භ කළ හැක. එබැවින් ඔබේ ව්යුහය දැන් නීතිමය විගණනයකට ලක් කිරීම බුද්ධිමත් තීරණයකි. නොමිනි සමාගමක් leasehold ව්යුහයකට පරිවර්තනය කිරීමට THB 100,000-300,000ක් පමණ (බදු සහ නීති ගාස්තු ඇතුළුව) වැය විය හැක. නීතිඥයෙකු තෝරාගැනීමේදී, තායි Bar Association හි බලපත්රලාභී, ඉඩම් නීතියේ අත්දැකීම් ඇති, නොමිනි ක්රමවේද අලෙවි කරන ආයතන සමඟ සම්බන්ධතාවයක් නොමැති අයෙකු තෝරාගැනීම වැදගත්ය. මූලික උපදේශනයක් සහ හිමිකාරිත්ව විගණනයක් සාමාන්යයෙන් THB 15,000-30,000ත් අතර වේ.
මෙම ප්රවණතාවය තනි සිදුවීමක් නොව, ඩිජිටල් මෙවලම් හරහා සමාගම් ව්යුහ විශ්ලේෂණය, ආයතන අතර දත්ත බෙදාගැනීම සහ දේශපාලන පීඩනයට ප්රතිචාර දැක්වීම ඇතුළත් පද්ධතිමය වෙනසක කොටසකි. දේපළ තායිලන්තය හරහා ආයෝජනය සලකා බලන අයෙකු නම්, පවතින නොමිනි ව්යුහයන් තිබේ නම් පරීක්ෂණයක් පැමිණීමට පෙර නීතිමය විගණනයක් සිදු කරගැනීම නිර්දේශිතය.
මූලාශ්රය: Thailand Business News