ඉක්මන් පිළිතුර
දැනට තායිලන්තයේ දේපළ IPO වෙළඳපොළ නිහඬව පවතී - 2026 මුල් මාස හය තුළ ආසියානු දේශයේ දේපළ සමාගම් IPO හරහා රැස් කරගත් ඩොලර් බිලියන 3කින් තායිලන්තයට කිසිදු කොටසක් ලැබුණේ නැත. Nikkei Asia වාර්තා අනුව එම මුදල් ප්රධාන වශයෙන් ගිය වියට්නාමයට සහ මැලේසියාවට. නමුත් මෙය තායිලන්තයේ දේපළ වෙළඳපොළට අහිතකර ලකුණක් නොවේ. ආයතනික මුදල් වෙනතකට යාම, ඇත්තෙන්ම පුකට් හෝ බැංකොක් වල කොන්ඩෝ ගැනුම්කරුවකුට තරගය අඩුවීමක් සහ සාකච්ඡා කිරීමට ඉඩක් වැඩිවීමක් විය හැක.
කුමක්ද සිදු වුණේ - ප්රධාන කරුණු
-
IPO ප්රමාණය: Nikkei Asia ගණන් බලා ඇති පරිදි, 2026 මුල් මාස හය තුළදී ආසියානු දේශයේ දේපළ ආශ්රිත සමාගම් සියල්ල එකතුව ආසන්න වශයෙන් ඩොලර් බිලියන 3ක් කලාපීය කොටස් වෙළඳපොළවලින් රැස් කර ගත්හ
-
මැලේසියාවේ ප්රවේගය: UI Boustead REIT විශාලතම ලැයිස්තුගත කිරීම් අතරින් එකක් ලෙස ඉස්මතු වූ අතර, එය මැලේසියානු කාර්මික හා වාණිජ දේපළ කෙරෙහි වර්ධනය වන ආකර්ෂණයක් පෙන්නුම් කරයි
-
වියට්නාමයේ දියුණුව: Dien May Xanh වැනි සමාගම් දේශීය පරිභෝජනය හා නාගරීකරණය මත ගොඩනැගී ඇති අතර, වියට්නාමයේ දළ දේශීය නිෂ්පාදිතය පසුගිය වසර තුන තුළ වාර්ෂිකව 6-7% අතර වර්ධනය වී තිබේ
-
තායිලන්තයේ ස්ථානය: SET (Stock Exchange of Thailand) තවමත් ASEAN කලාපයේ විශාලතම REIT වේදිකාවයි - දේපළ අරමුදල් 40කට වඩා එහි ලැයිස්තුගත වී ඇති අතර, ඒවායේ එකතු වෙළඳපොළ වටිනාකම ඩොලර් බිලියන 15ක් ඉක්මවයි (SET දත්ත අනුව). එහෙත් 2026 මුල් මාස හය තුළ කිසිදු ප්රධාන නව ලැයිස්තුගත කිරීමක් සිදු වී නැත
-
භට් ශක්තිමත් වීම: වර්ෂය ආරම්භයේ සිට තායි භට් එක ඇමරිකානු ඩොලරයට සාපේක්ෂව 3-4% කින් ශක්තිමත් වී ඇති අතර, මෙය විදේශීය ගැනුම්කරුවන්ට තායි වත්කම් මිල අධික කරන අතර, දුර්වල මුදල් ඇති වෙළඳපොළවලට ආයෝජන ගලායාමට එක් හේතුවක් වේ
-
කුලී ලාභ අනුපාතය: කොන්ඩෝ කුලී ලාභය බැංකොක්හි වාර්ෂිකව සාමාන්යයෙන් 4-6% ක්ද, පුකට් හි 6-8% ක්ද පවතී - ඒවා තුලනාත්මක මැලේසියානු හා වියට්නාම වත්කම්වලට වඩා ඉහළින් තිබේ
-
විදේශිකයන්ගේ අයිතිය පිළිබඳ නීතිය: තායි නීතිය අනුව විදේශිකයන්ට කොන්ඩෝමිනියම් ගොඩනැගිල්ලක එකතු බිම් ප්රමාණයෙන් 49% දක්වා 'freehold' අයිතියෙන් හිමිකර ගත හැක - මෙය කලාපයේ වඩාත්ම විනිවිද පෙනෙන රාමුවක් ලෙස තවමත් සලකනු ලැබේ
-
ක්ෂේත්රයේ සංවර්ධකයන්ගේ විශ්වාසය: IPO වේගය අඩුවුවත් ප්රධාන තායි සංවර්ධකයන් පුකට් කෙරෙහි විශාල පොරොන්දු දෙයි. Origin Property 2026-2028 සඳහා පුකට් සඳහා භට් බිලියන 3ක් කැපවී ඇති අතර, හෝටල් හා කොන්ඩෝ ආදායම් සටහන් කිරීම 2026 හතරවන කාර්තුවේ ආරම්භ වේ. Sansiri වසර හතරක් තුළ පුකට් ව්යාපෘති සඳහා භට් බිලියන 40ක ආයෝජනයක් ඉලක්ක කර ගෙන ඇති අතර, එමගින් දූපතේ පසුගිය වසර 15ක සම්පූර්ණ සංවර්ධන වටිනාකමට සමාන මුදලක් වසර 4ක් තුළ සපුරාලීමට බලාපොරොත්තු වේ
මෙය ඇත්තටම වැදගත්ද?
ආයතනික මුදල් තායිලන්තය මඟහැර වෙනතකට යාමට හේතු ප්රධාන වශයෙන් දෙකකි. පළමුව, වියට්නාමය හා මැලේසියාව සරල ලැයිස්තුගත කිරීමේ ක්රියාවලි සහ බදු සහන ඇතුළත් ආකර්ෂණීය IPO කොන්දේසි ලබා දී තිබේ. දෙවනුව, තායි වෙළඳපොළ දැනටමත් තරමක් පරිණත එකක් වන අතර ප්රධාන සමාගම් බොහෝ කලකට පෙර ලැයිස්තුගත වී ඇති නිසා නව විශාල පරිමාණයේ ලැයිස්තුගත කිරීම් සඳහා ඉඩ අඩුය.
වර්තමානයේ තායි REIT අරමුදල් ඒවායේ ශුද්ධ වත්කම් වටිනාකමට වඩා (NAV) අඩුවෙන් වෙළඳාම් වේ. මෙයින් අදහස් වන්නේ REIT කොටස් හරහා නොව, සෘජුවම කොන්ඩෝ වැනි භෞතික වත්කම්වල ආයෝජනය කිරීමට වඩා හොඳ අවස්ථාවක් විවෘත වී ඇති බවයි.
තායිලන්තයේ ඉදිරි පියවර මොනවාද?
වෙළඳපොළ අනාවැකි පෙන්වන්නේ SET එක ආගන්තුක සත්කාර හා ලොජිස්ටික් අංශවල ලැයිස්තුගත කිරීම් කිහිපයක් සූදානම් කරමින් සිටින බවයි. විදේශීය ආයෝජන දිරිගැන්වීම සඳහා පුළුල් කරන ලද ආයෝජක වීසා වැඩසටහන් ඇතුළු අමතර දිරිගැන්වීම් ගැන තායි රජයද සාකච්ඡා කරමින් සිටී.
කුමන ප්රදේශ දැන් වඩාත් ආකර්ෂණීයද?
පුකට් තවමත් ආසියානු ප්රාந්තයේ නිවාඩු ගමන් ගමනාන්තයන් අතරින් කුලී ලාභයෙන් (වාර්ෂිකව 6-8%) ඉදිරියෙන් සිටී. විදේශීය ගැනුම්කරුවන් දැන් පුකට් කොන්ඩෝ මිලදී ගැනුම්කරුවන්ගෙන් ආසන්න වශයෙන් 75% ක් නියෝජනය කරන අතර, Bang Tao ප්රදේශයේ ඉදිකෙරෙන ඒකක 408ක Peylaa Phuket වැනි ව්යාපෘති විශේෂයෙන් මෙම ජාත්යන්තර ඉල්ලුම සඳහාම ගොඩනගා ඇත. බැංකොක් BTS සහ MRT මාර්ග ආශ්රිත සුඛෝපභෝගී කොන්ඩෝමිනියම් සඳහා විශේෂයෙන් කැපී පෙනේ. පටායා වසංගතයෙන් පසු යථා තත්ත්වයට පත් වෙමින් තිබුණත් එහි කුලී ලාභ තවමත් සාපේක්ෂව අඩුය.
නිතර අසන ප්රශ්න
ආයතනික මුදල් තායිලන්තය වෙනුවට වියට්නාමයට හා මැලේසියාවට යන්නේ ඇයි?
සරල ලැයිස්තුගත කිරීමේ ක්රියාවලි සහ බදු සහන ඇතුළු ආකර්ෂණීය IPO කොන්දේසි එම රටවල් දෙකෙහි තිබීමයි එකක් හේතුව. අනෙක තායි වෙළඳපොළ දැනටමත් පරිණත වී ඇති නිසා නව විශාල ලැයිස්තුගත කිරීම් සඳහා ඉඩ අඩුවීමයි.
ආසියානු කලාපයේ IPO ඩොලර් බිලියන 3ක් තායිලන්තයේ දේපළ මිල කෙරෙහි බලපානවාද?
සෘජු මිල බලපෑමක් නැත. එහෙත් වක්රව, ආයතනික මුදල් වෙනත් රටවලට ගලායාම නිසා තායි වෙළඳපොළ මත තරඟකාරී පීඩනය අඩු වන අතර, පෞද්ගලික ගැනුම්කරුවන්ට වැඩි විකල්ප සහ සාකච්ඡා කළ හැකි සංවර්ධකයන් ලැබේ.
විදේශිකයන්ට තායි REIT අරමුදල්වල සෘජුව ආයෝජනය කළ හැකිද?
න්යායික වශයෙන් SET ප්රවේශයක් ඇති ජාත්යන්තර තැරැව්කරුවෙකු හරහා කළ හැක. ප්රායෝගිකව මෙයට තායි තැරැව්කරු ගිණුමක් විවෘත කිරීම අවශ්ය වන අතර, අවම REIT ආයෝජන සීමාව භට් දහස් ගණනක සිට ආරම්භ වේ. බොහෝ ගැනුම්කරුවන්ට කොන්ඩෝමිනියමයක් සෘජුව මිලදී ගැනීම වඩාත් සරල හා විනිවිද පෙනෙන ක්රමයකි.
භට් එක ශක්තිමත් වීම දේපළ ආයෝජනයට බලපාන්නේ කෙසේද?
ශක්තිමත් භට් එකක් විදේශීය ගැනුම්කරුවන්ට ප්රවේශ පිරිවැය ඉහළ නංවයි. එහෙත් නැවත විකිණීමේදී ඩොලර් හෝ වෙනත් මුදල් වර්ගවලට හරවන විට එය ලාභ වර්ධනය කරයි. දිගුකාලීන ආයෝජකයන් අවසානයේ මුදල් ස්ථාවරත්වයෙන් ප්රතිලාභ ලබයි.
මූලාශ්රය: Nikkei Asia
ආසියානු දේශයේ දේපළ ක්ෂේත්රයට ආයතනික මුදල් ගලායාම වර්ධනය වෙමින් පවතින අතර, IPO ප්රමාණයෙන් තායිලන්තය තාවකාලිකව වියට්නාමයට සහ මැලේසියාවට පසුබැස ඇත. එහෙත් තායිලන්තයට තවමත් පෞද්ගලික ආයෝජකයන් සඳහා මූලික වාසි රැසක් ඇත - විනිවිද පෙනෙන නීති රාමුව, ඉහළ කුලී ලාභ අනුපාත, සහ පරිණත යටිතල පහසුකම්. විශාල අරමුදල් වෙනත් තැන් දෙස බලා සිටින මේ මොහොතේ, ආයතනික මුදල් සමඟ තරඟ නොකර වෙළඳපොළට ඇතුළු වීමට පෞද්ගලික ආයෝජකයන්ට දුර්ලභ අවස්ථාවක් උදා වී ඇත.
තායිලන්තයේ ආයෝජනය කිරීමට සූදානම්ද? තායිලන්ත දේපළ කණ්ඩායමේ විශේෂඥයන් ඔබට වඩාත් සුදුසු දේපළ සොයා ගැනීමට උදව් කරනු ඇත.