ෆුකට් ඉඩම් කාර්යාලයේ (Land Office) නිලධාරියෙක් තායි කොම්පැනියක් හරහා විලාවක් ලියාපදිංචි කරන්න එන ගනුදෙනුකරුවෙකුගෙන් අහන්නේ 'මේ තායි කොහොල්දරුවන් තුන්දෙනා ෂෙයර් ගාණට සල්ලි ගෙවුවේ කොහොමද, ආදායම් ප්රකාශන තියෙනවද, තුන්දෙනාම ජීවත් වෙන්නේ වෙනස් province වල ඇයි' කියලා. වසර කීපයකට කලින් මේ ලේඛන කිසිම ප්රශ්නයක් නැතුව පිළිගත්තා. දැන් ඒ තොරතුරු Department of Business Development (DBD) දත්ත සමුදායට එරෙහිව සත්යාපනය කරනවා.
කෙළින්ම කියනවා නම්: 2026දී තායිලන්තයේ විදේශිකයන්ට දේපළ අයිතිය ලිබරල් කරලා නෑ. සිද්ධ වුනේ දැනටමත් තිබුණු නීති රජය දැඩිව ක්රියාත්මක කරන්න පටන් ගැනීම විතරයි.
තනි විදේශික ගැනුම්කරුවෙකුට තියෙන එකම කෙළින්ම හා නෛතික මාර්ගය තමයි, ගොඩනැගිල්ලේ මුළු floor area එකෙන් 49% ක විදේශික කෝටාව තුළ කන්ඩෝමිනියම් යුනිටයක් freehold ලෙස ගැනීම. ඊට වඩා වෙනත් ඕන දෙයක් සඳහා විශේෂ අවසරයක් හෝ, ඔබ ගෙන්නාගන්නේ owner ship නෙවෙයි lease එකක් කියලා අවංකව පිළිගැනීමක් අවශ්යයි.
කන්ඩෝ 49% කෝටාව ගණන් හදන්නේ කොහොමද?
විදේශික කෝටාව ගණන් හදන්නේ unit ගණන අනුව නෙවෙයි, ගොඩනැගිල්ලේ සියලුම යුනිට් වල මුළු floor area එකෙන් 49% ලෙසයි. ගනුදෙනුව ඉඩම් කාර්යාලයේ ලියාපදිංචි කරන්න කලින්, condominium juristic person (ගොඩනැගිල්ලේ කළමනාකරණ සමාගම) දෙන certificate එකකින් මේක තහවුරු වෙනවා. ජනප්රිය project වල, උදාහරණයක් විදියට Rawai හෝ Bang Tao ප්රදේශවල, කෝටාව සම්පූර්ණයෙන්ම පිරිලා තියෙන්න පුළුවන් - seller කියන දේ මොකක් වුනත්.
විදේශිකයෙකුට ඉඩම් අයිතිය ලබාගන්න පුළුවන්ද?
සාමාන්යයෙන් නෑ. Land Code එක යටතේ විදේශික පෞද්ගලිකයන්ට ඉඩම් අයිතිය කෙළින්ම දෙන්නේ නෑ. පවතින සීමිත බාහිර ව්යතිරේකයන් තියෙනවා: උදාහරණයක් විදියට particular අනුප්රාප්තික (inheritance) අවස්ථා, සහ Section 96 bis, ඒක residential භාවිතය සඳහා 1 rai දක්වා ඉඩමක් Ministry of Interior ගේ අනුමැතියෙන් ලබාගැනීමට ඉඩ දෙනවා, ඒත් ඒකට minimum 40 million THB ක investment එකක් අවශ්යයි. ප්රායෝගිකව, මෙවර්ගයේ අනුමැතීන් ලැබිලා තියෙන ගාණ ඉතාම අඩුයි.
තායි කොම්පැනි ලූප්හෝල් එක ඇත්තටම වැඩ කරන්නෙ නෑ ඇයි?
දශක ගණනාවක් තිස්සේ, ඉඩම් සහිත විලාවක් 'ගැනීමට' සම්මත ක්රමය වුනේ 51% ක් local shareholders ලා අතේ තියෙන තායි කොම්පැනියක් හදන එකයි. ලේඛනගත ව බැලුවම කිසිම වරදක් නෑ, ඒක තායි කොම්පැනියක් නිසා ඉඩම් අයිතිය තියෙනවා. ඒත් ප්රායෝගිකව, ඒ තායි shareholders ලා කිසිම භාහුෆ්කයක් දායක කරලා නෑ, කළමනාකරණයට සම්බන්ධ වෙලාවත් නෑ, blank share transfer forms වලට අත්සන් කරලා ඉවරයි. නියාමකයන් දැන් හඳුනාගන්න ඉගෙනගෙන තියෙන්නෙ ලේඛනවලින් පේන දේ සහ ඇත්තටම වෙන දේ අතර ඇති මේ පරතරයයි.
2025 සිට Land Department සහ DBD අතර දත්ත හුවමාරුව තීව්ර වෙලා, ඉඩම් හිමි කොම්පැනි වල තායි shareholders ලා පිටුපස සත්ය මුදල් මූලාශ්රය සත්යාපනය කරන්න. Land Department ට register capital 2 million THB ක් තියෙන කොම්පැනියක් ඉඩමක් 25 million ක් ගෙවලා ගන්නවා පේනකොට, ඒ shareholders ලා ආදායම් ප්රකාශන ගොනු කරලා නැති බවත්, ඒ අයම වෙනත් කොම්පැනි විස්සකට register වෙලා ඉන්න බවත් DBD පෙන්නනවානම්, තවත් ප්රශ්න අවශ්ය නෑ.
Foreign Business Act යටතේ nominee ownership එකක් අපරාධමය වරදක්. දඩය 100,000 සිට 1 million THB දක්වා, බන්ධනාගාරගත වීම වසර 3ක් දක්වා, තායි shareholder එකටත් වගකීම එනවා. 2026 අප්රේල් සිට, DBD Order No. 1/2026 එකෙන් ආරම්භ කරපු විශාල review එකකින් විදේශික සහභාගිත්වයක් තියෙන 46,000ට වඩා වැඩි කොම්පැනි පරීක්ෂණයට යටත් වෙනවා. Nominee arrangements ලෙස තහවුරු වුනොත් දැඩි දඬුවම් සහ බලෙන් liquidation කිරීමේ අවස්ථාවත් තියෙනවා.
30+30+30 ලීස් ව්යුහය කියන්නේ ඇත්තටම ඉවෙනිද?
Leasehold විලා විකුණන ඒජන්තලා ඒක 90 වසරක ownership එකක් විදියට marketing කරනවා. සත්යය නම්, land office registry එකේ record කරන්නේ පළමු 30 වසරේ term එක විතරයි. renewal එකේ පොරොන්දුව තියෙන්නේ ඉඩම් හිමියාගේ පුද්ගලික contractual obligation එකක් විදියට, tenant කෙනෙක් ඉස්සරහ. තායි case law එක අනුව, මේ renewal එක ඉඩම අලුත් ownerයෙකුට automatic ලෙස transfer වෙන්නේ නෑ. real test එක එන්නේ 31 වන වසරේ, ඒත් Phuket වගේ resort areas වල ඒ වයසේ leaseholds දුරලභ නිසා, market එකට තවම ඒ ගැන statistics නෑ.
සල්ලි විදේශයෙන්ම එවන්න ඕනද?
Condominium freehold ලියාපදිංචි කරන්න මුදල් විදේශ මුදල් ආකාරයෙන් Thailand ට එවන්න ඕන. USD 50,000 හෝ ඊට වැඩි ගණනකට, බැංකුව Foreign Exchange Transaction (FET) form එකක් නිකුත් කරනවා. ඒ form එක නැතුව ඉඩම් කාර්යාලය ගනුදෙනුව process කරන්නේ නෑ.
අපේ නිර්දේශය
අපගේ මතය නම්, 2026දී budget 30-40 million THB ට අඩු ගැනුම්කරුවෙකු, residential purchase එකක් සඳහා තායි-කොම්පැනි ව්යුහයක් ගැන කිසිසේත් සිතන්නවත් එපා. දැන් inspector කෙනෙක් හෙට එනවා කියන එක නෙවෙයි risk එක. Risk එක තමයි, resell කරන කාලයේ, lawyer කෙනෙක් සම්බන්ධ ගැනුම්කරුවෙක් මේ වගේ ගනුදෙනුවකට එකඟ වෙන්නෙම ඉවර නොකරයි, ඒ නිසා ඒ asset එකට legal status නැති වෙන්න කලින්ම liquidity නැති වේවි.
මේකට එක reasonable exception එකක් තියෙනවා: ඔබ ඇත්තටම operate වෙන turnover, staff, සහ තමන්ගේම මුදල් invest කරන partners ලා සමඟ ව්යාපාරයක් නඩත්තු කරනවා නම්, ඒ කොම්පැනිය හරහා ඉඩම් අයිතිය තියාගැනීම workaround එකක් නෙවෙයි, standard corporate practice එකක්.
deposit එකක් ගෙවන්න කලින් හදන්නම ඕන කාරණය: juristic person ගෙන් update කරපු certificate එකක් ලබාගෙන, ඔබට ඕන specific unit එක ඉතුරු කෝටාව තුළ තියෙනවද කියලා confirm කරගන්න. ඉඩම් කාර්යාලය weekdays වලට විතරයි වැඩ කරන්නේ, ගනුදෙනුව close කරන්න එක දවසක් ප්රමාණවත් නොවෙන්න පුළුවන් නිසා, viewing trip එකක් සමඟ flexible dates එකක් plan කරන එක වටිනවා. මේ වගේ අවස්ථාවකදී තායිලන්ත දේපළ වගේ ලෝකල් අත්දැකීම් තියෙන කණ්ඩායමක සහාය ලබාගැනීම ප්රයෝජනවත් වෙනවා.
FAQ
2026දී විදේශිකයෙකුට තායිලන්තයේ ඉඩම් ගන්න පුළුවන්ද?
සාමාන්යයෙන් නෑ. Land Code එක විදේශික පෞද්ගලිකයන්ට ඉඩම් අයිතිය කෙළින්ම දෙන්නේ නෑ. සීමිත ව්යතිරේකයන් තියෙනවා: particular inheritance අවස්ථා, සහ Section 96 bis, ඒක 1 rai දක්වා residential ඉඩමක් 40 million THB minimum investment එකක් සමඟ Ministry of Interior අනුමැතියෙන් ලබාගැනීමට ඉඩ දෙනවා.
කන්ඩෝ 49% කෝටාව check කරන්නේ කොහොමද?
condominium juristic person (ගොඩනැගිල්ලේ management company) ලබාදෙන certificate එකකින්, floor area අනුව (unit ගණන අනුව නෙවෙයි) කෝටාව check කරන්න පුළුවන්. ලියාපදිංචිය අවස්ථාවේ ඉඩම් කාර්යාලය මේ certificate එක අවශ්ය කරනවා.
තායි කොම්පැනියක් හරහා විලාවක් ගැනීම risky ද?
ඔව්, තායි shareholders ලා තමන්ගේම මුදල් contribute කරලා නැත්නම් සහ කළමනාකරණයට සම්බන්ධ නොවෙන්නේ නම්, ඒක nominee arrangement එකක්. මේක illegal, Foreign Business Act යටතේ දඬුවම් 1 million THB දක්වා දඩය සහ වසර 3ක් දක්වා බන්ධනාගාරගත වීම දක්වා යනවා, තායි participants ලට වගකීම එනවා.
90 වසරක lease එකක් register කරන්න පුළුවන් කියලා ඇත්තද?
නෑ. register කරන්න පුළුවන් 30 වසර විතරයි. තවත් extensions තියෙන්නේ contractual promise එකක් විදියට විතරයි, registry entry එකක් නෙවෙයි, ඒ නිසා අලුත් ඉඩම් හිමියෙකුට එරෙහිව enforce කරගැනීම guarantee කරන්නේ නෑ.
මූලාශ්රය: aiproperty-phuket.com